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T4 au centre de vesoul bonne affaire

VilleVesoul (70)
Surface75m²
Coût Total122 104€
Loyer Annuel7 663€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 68 800 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 917,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de type T4 de 75m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de 2 étages, dans le centre de Vesoul. Construit dans un bâtiment ancien, cet appartement est à rafraîchir. Cet appartement comprend un séjour, 2 chambres, 1 salle de bain et 1 cuisine séparée. Les fenêtres sont équipées de volets roulants.

  • Pas d'ascenseur
  • Chauffage électrique individuel
  • Baignoire L'appartement est situé en plein centre-ville de Vesoul, à proximité des commerces et des transports. Classe énergie D - Classe climat non renseignée. Disponible à partir de mai 2026. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite de cet appartement à rafraîchir, idéalement situé au centre de Vesoul.
Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.625070, 6.158650
Total : 122 104€
Prix d'acquisition : 68 800€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 116 600€
Frais de notaire : 5 504€
Coût estimé : 5 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7663€/an
Fourchette totale : 503€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 6032€ - 9734€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 108,33 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 125 €
Prix d'achat :68 800 €
Décote à l'achat :-14 325€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-38 979€ (-46.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 104€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 280,42€
Coût de l'assurance :10 684,10€
Taxe foncière : 766,26€/an
Soit par mois : 63,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par un système de chauffage plus efficace (ex: pompe à chaleur ou radiateurs basse consommation)
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement complet
Remplacement des installations de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec murs abîmés et installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et remplacement des menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement chauffage électrique par pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement de 7 fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète de cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 5 m² × 1600€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde de 2 chambres (30 m²): 30 m² × 200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Peinture des murs et plafonds (20 m²): 20 m² × 30€ = 600€, Rafraîchissement du revêtement de sol: 1200€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 104 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 214 €
Revenus locatifs : +7 663 €
Charges déductibles : -53 214 €
Résultat foncier Année 1 : -45 551 €(Déficit de 45 551 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 151 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 414 €/an
Revenus locatifs : +7 663 €
Charges déductibles : -5 414 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24151.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 720 €(65% de 68 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 626 €/an
Calcul : 44 720 € × 3,636% = 1 626 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 663 €53 218 €4 224 €-45 555 €21 400 €24 155 €24 155 €
27 816 €5 307 €4 113 €2 509 €--21 646 €
37 972 €5 192 €3 999 €2 780 €--18 867 €
48 132 €5 074 €3 880 €3 058 €--15 809 €
58 294 €4 951 €3 757 €3 343 €--12 465 €
68 460 €4 824 €3 630 €3 637 €--8 829 €
78 629 €4 692 €3 498 €3 938 €--4 891 €
88 802 €4 555 €3 362 €4 247 €--645 €
98 978 €4 414 €3 220 €4 564 €---
109 157 €4 268 €3 074 €4 890 €---
119 341 €4 116 €2 922 €5 225 €---
129 527 €3 959 €2 765 €5 568 €---
139 718 €3 797 €2 603 €5 921 €---
149 912 €3 628 €2 435 €6 284 €---
1510 111 €3 454 €2 260 €6 657 €---
1610 313 €3 273 €2 080 €7 039 €---
1710 519 €3 087 €1 893 €7 433 €---
1810 729 €2 893 €1 699 €7 837 €---
1910 944 €2 692 €1 499 €8 252 €---
2011 163 €2 485 €1 291 €8 678 €---
2111 386 €2 270 €1 076 €9 116 €---
2211 614 €2 047 €854 €9 567 €---
2311 846 €1 817 €623 €10 029 €---
2412 083 €1 578 €384 €10 505 €---
2512 325 €1 331 €137 €10 994 €---
TOTAL245 434 €138 921 €61 280 €106 513 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609 €-6 420 €+8 029 €
2+1 609 €0 €+1 609 €
3+1 609 €0 €+1 609 €
4+1 609 €0 €+1 609 €
5+1 609 €0 €+1 609 €
6+1 609 €0 €+1 609 €
7+1 609 €0 €+1 609 €
8+1 609 €0 €+1 609 €
9+1 609 €+1 176 €+433 €
10+1 609 €+1 467 €+142 €
11+1 609 €+1 567 €+42 €
12+1 609 €+1 671 €-62 €
13+1 609 €+1 776 €-167 €
14+1 609 €+1 885 €-276 €
15+1 609 €+1 997 €-388 €
16+1 609 €+2 112 €-503 €
17+1 609 €+2 230 €-621 €
18+1 609 €+2 351 €-742 €
19+1 609 €+2 475 €-866 €
20+1 609 €+2 603 €-994 €
21+1 609 €+2 735 €-1 126 €
22+1 609 €+2 870 €-1 261 €
23+1 609 €+3 009 €-1 400 €
24+1 609 €+3 152 €-1 543 €
25+1 609 €+3 298 €-1 689 €
Total+40 225 €+31 954 €+8 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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