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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface38m²
Coût Total75 920€
Loyer Annuel6 037€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois-450€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 chambre, 1 parking: Parking, calme, Non meublé

À découvrir dans une résidence en copropriété, cet appartement vendu loué T2 situé au 2 € étage offre un beau potentiel après rénovation.

Il se compose d'un salon, d'une cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle d'eau avec WC. L'ensemble nécessite des travaux de remise au goût du jour, idéal pour valoriser le bien selon vos envies ou votre stratégie d'investissement.

Une cave vient compléter ce bien, apportant un réel confort.

L'appartement est actuellement loué à 500 euros/mois.

Situé dans une résidence calme, ce bien constitue une belle opportunité. Adresse : 14 Rue Hippolyte Després, 66000 Perpignan

Alors venez le visiter sans plus tarder ! Référence agence : 347

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.709409, 2.883813
Total : 75 920€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 21 920€
Valeur du bien : 71 920€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6037€/an
Fourchette totale : 411€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4938€ - 7380€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 096,67 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 673 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+8 327€ (+20.0%)
Marge achat-revente :-34 247€ (-82.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 403,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 346,47€
Coût de l'assurance :6 643,00€
Taxe foncière : 603,67€/an
Soit par mois : 50,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 500,00€/mois
Soit par an : 6 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 503,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 953,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-450,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine anciens, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m² estimés)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère mise à jour nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 920 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 037 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 604 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 000 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 428 €
Revenus locatifs : +6 037 €
Charges déductibles : -31 428 €
Résultat foncier Année 1 : -25 392 €(Déficit de 25 392 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 508 €/an
Revenus locatifs : +6 037 €
Charges déductibles : -9 508 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 472 €/an(Déficit de 3 472 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14691.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 037 €31 431 €2 641 €-25 394 €10 700 €14 694 €14 694 €
26 157 €9 442 €2 572 €-3 284 €3 284 €-14 694 €
36 281 €9 370 €2 501 €-3 090 €3 090 €-14 694 €
46 406 €9 296 €2 427 €-2 890 €2 890 €-14 694 €
56 534 €9 220 €2 350 €-2 685 €2 685 €-14 694 €
66 665 €9 140 €2 271 €-2 475 €2 475 €-14 694 €
76 798 €9 058 €2 189 €-2 260 €2 260 €-14 694 €
86 934 €8 973 €2 103 €-2 038 €2 038 €-14 694 €
97 073 €8 884 €2 015 €-1 811 €1 811 €-14 694 €
107 214 €8 793 €1 924 €-1 579 €1 579 €-14 694 €
117 359 €8 698 €1 829 €-1 340 €1 340 €-14 694 €
127 506 €8 600 €1 731 €-1 094 €1 094 €--
137 656 €8 499 €1 629 €-843 €843 €--
147 809 €8 393 €1 524 €-584 €584 €--
157 965 €8 284 €1 415 €-319 €319 €--
168 125 €8 172 €1 302 €-47 €47 €--
178 287 €8 055 €1 185 €232 €---
188 453 €7 934 €1 064 €519 €---
198 622 €7 808 €939 €814 €---
208 794 €7 678 €809 €1 116 €---
218 970 €7 544 €674 €1 427 €---
229 150 €7 404 €535 €1 745 €---
239 333 €7 260 €390 €2 073 €---
249 519 €7 110 €241 €2 409 €---
259 710 €6 955 €86 €2 754 €---
TOTAL193 358 €232 001 €38 346 €-38 644 €37 040 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 112 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -38 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 268 €-3 210 €+4 478 €
2+1 268 €-985 €+2 253 €
3+1 268 €-927 €+2 195 €
4+1 268 €-867 €+2 135 €
5+1 268 €-806 €+2 074 €
6+1 268 €-743 €+2 011 €
7+1 268 €-678 €+1 946 €
8+1 268 €-612 €+1 880 €
9+1 268 €-543 €+1 811 €
10+1 268 €-474 €+1 742 €
11+1 268 €-402 €+1 670 €
12+1 268 €-328 €+1 596 €
13+1 268 €-253 €+1 521 €
14+1 268 €-175 €+1 443 €
15+1 268 €-96 €+1 364 €
16+1 268 €-14 €+1 282 €
17+1 268 €+70 €+1 198 €
18+1 268 €+156 €+1 112 €
19+1 268 €+244 €+1 024 €
20+1 268 €+335 €+933 €
21+1 268 €+428 €+840 €
22+1 268 €+524 €+744 €
23+1 268 €+622 €+646 €
24+1 268 €+723 €+545 €
25+1 268 €+826 €+442 €
Total+31 700 €-7 185 €+38 885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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