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Vente appartement T4 - BÉZIERS

VilleBéziers (34)
Surface75m²
Coût Total131 800€
Loyer Annuel8 443€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement T4 de 75m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages à Béziers. Cet appartement comprend 3 chambres, 1 salle de bain et une cuisine équipée. Il bénéficie d'une belle luminosité grâce à ses larges ouvertures.

  • Bon état général
  • Chauffage au gaz (individuel) L'appartement est situé dans un quartier calme et résidentiel, à proximité des commerces et des transports. Classe énergie C - Classe climat C. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour organiser une visite.
Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.340330, 3.213760
Total : 131 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 123 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8443€/an
Fourchette totale : 553€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6636€ - 10742€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 413,68 €/m²
Basé sur :722 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 026 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+3 974€ (+3.7%)
Marge achat-revente :-25 774€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 690,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 032,32€
Coût de l'assurance :11 203,00€
Taxe foncière : 844,26€/an
Soit par mois : 70,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine (placards, électroménager)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 443 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 448 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 717 €
Revenus locatifs : +8 443 €
Charges déductibles : -18 717 €
Résultat foncier Année 1 : -10 274 €(Déficit de 10 274 €)
Imputable sur revenu global : 10 274 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 717 €/an
Revenus locatifs : +8 443 €
Charges déductibles : -5 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 726 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 443 €18 721 €4 428 €-10 278 €10 278 €--
28 611 €5 603 €4 311 €3 008 €---
38 784 €5 482 €4 189 €3 302 €---
48 959 €5 356 €4 063 €3 604 €---
59 139 €5 226 €3 933 €3 913 €---
69 321 €5 091 €3 799 €4 230 €---
79 508 €4 952 €3 659 €4 556 €---
89 698 €4 807 €3 515 €4 891 €---
99 892 €4 658 €3 366 €5 234 €---
1010 090 €4 504 €3 212 €5 586 €---
1110 291 €4 344 €3 052 €5 947 €---
1210 497 €4 179 €2 887 €6 318 €---
1310 707 €4 008 €2 716 €6 699 €---
1410 921 €3 832 €2 539 €7 090 €---
1511 140 €3 649 €2 356 €7 491 €---
1611 363 €3 460 €2 167 €7 903 €---
1711 590 €3 264 €1 972 €8 326 €---
1811 822 €3 062 €1 769 €8 760 €---
1912 058 €2 852 €1 560 €9 206 €---
2012 299 €2 636 €1 343 €9 664 €---
2112 545 €2 411 €1 119 €10 134 €---
2212 796 €2 180 €887 €10 617 €---
2313 052 €1 940 €647 €11 112 €---
2413 313 €1 691 €399 €11 622 €---
2513 579 €1 435 €142 €12 145 €---
TOTAL270 419 €109 342 €64 032 €161 077 €10 278 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 083 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773 €-3 083 €+4 856 €
2+1 773 €+902 €+871 €
3+1 773 €+991 €+782 €
4+1 773 €+1 081 €+692 €
5+1 773 €+1 174 €+599 €
6+1 773 €+1 269 €+504 €
7+1 773 €+1 367 €+406 €
8+1 773 €+1 467 €+306 €
9+1 773 €+1 570 €+203 €
10+1 773 €+1 676 €+97 €
11+1 773 €+1 784 €-11 €
12+1 773 €+1 895 €-122 €
13+1 773 €+2 010 €-237 €
14+1 773 €+2 127 €-354 €
15+1 773 €+2 247 €-474 €
16+1 773 €+2 371 €-598 €
17+1 773 €+2 498 €-725 €
18+1 773 €+2 628 €-855 €
19+1 773 €+2 762 €-989 €
20+1 773 €+2 899 €-1 126 €
21+1 773 €+3 040 €-1 267 €
22+1 773 €+3 185 €-1 412 €
23+1 773 €+3 334 €-1 561 €
24+1 773 €+3 486 €-1 713 €
25+1 773 €+3 643 €-1 870 €
Total+44 325 €+48 323 €+-3 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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