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Appartement à vendre

VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface119m²
Coût Total190 620€
Loyer Annuel12 885€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 420,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 boxs de stationnement, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T4/5 de charme à voir absolument ! Découvrez ce magnifique appartement T4/5 de 119 m², niché au 1er étage d'un immeuble de caractère construit en 1900. Ce bien, libre de toute occupation, vous offre un cadre de vie alliant charme de l'ancien et confort moderne. Deux places de parkings et un local a vélo.

Honoraires inclus de 4.97% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 161 000 euros. Dans une copropriété de 5 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 760.00 et 1080.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . Retrouvez tous nos biens

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.043419, 5.051758
Total : 190 620€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 8 100€
Valeur du bien : 177 100€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1074€/mois
Loyer annuel estimé : 12885€/an
Fourchette totale : 834€ - 1382€/mois
Fourchette annuelle : 10009€ - 16589€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 656,34 €/m²
Basé sur :361 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :197 104 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-28 104€ (-14.3%)
Marge achat-revente :6 484€ (3.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 981,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 569,42€
Coût de l'assurance :14 296,50€
Taxe foncière : 1 288,53€/an
Soit par mois : 107,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 073,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 71 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 30 m² par chambre): 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète (environ 10 m²) × 300€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400€
    Rafraîchissement de la salle de bain: 1 salle de bain complète (environ 6 m²) × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 074 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 885 €/an
Calcul : 1 074 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 620 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 289 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 170 €
Revenus locatifs : +12 885 €
Charges déductibles : -16 170 €
Résultat foncier Année 1 : -3 284 €(Déficit de 3 284 €)
Imputable sur revenu global : 3 284 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 070 €/an
Revenus locatifs : +12 885 €
Charges déductibles : -8 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 816 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 885 €16 176 €6 215 €-3 290 €3 290 €--
213 143 €7 909 €6 048 €5 234 €---
313 406 €7 736 €5 875 €5 670 €---
413 674 €7 557 €5 697 €6 117 €---
513 947 €7 372 €5 512 €6 575 €---
614 226 €7 182 €5 321 €7 045 €---
714 511 €6 984 €5 124 €7 527 €---
814 801 €6 781 €4 920 €8 021 €---
915 097 €6 570 €4 709 €8 527 €---
1015 399 €6 352 €4 492 €9 047 €---
1115 707 €6 127 €4 267 €9 580 €---
1216 021 €5 895 €4 034 €10 127 €---
1316 342 €5 654 €3 794 €10 687 €---
1416 669 €5 406 €3 546 €11 263 €---
1517 002 €5 149 €3 289 €11 853 €---
1617 342 €4 884 €3 023 €12 458 €---
1717 689 €4 610 €2 749 €13 079 €---
1818 043 €4 326 €2 466 €13 716 €---
1918 403 €4 033 €2 173 €14 370 €---
2018 771 €3 731 €1 870 €15 041 €---
2119 147 €3 418 €1 558 €15 729 €---
2219 530 €3 095 €1 234 €16 435 €---
2319 920 €2 760 €900 €17 160 €---
2420 319 €2 415 €555 €17 904 €---
2520 725 €2 058 €198 €18 667 €---
TOTAL412 720 €144 179 €89 569 €268 541 €3 290 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 987 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 706 €-987 €+3 693 €
2+2 706 €+1 570 €+1 136 €
3+2 706 €+1 701 €+1 005 €
4+2 706 €+1 835 €+871 €
5+2 706 €+1 973 €+733 €
6+2 706 €+2 113 €+593 €
7+2 706 €+2 258 €+448 €
8+2 706 €+2 406 €+300 €
9+2 706 €+2 558 €+148 €
10+2 706 €+2 714 €-8 €
11+2 706 €+2 874 €-168 €
12+2 706 €+3 038 €-332 €
13+2 706 €+3 206 €-500 €
14+2 706 €+3 379 €-673 €
15+2 706 €+3 556 €-850 €
16+2 706 €+3 737 €-1 031 €
17+2 706 €+3 924 €-1 218 €
18+2 706 €+4 115 €-1 409 €
19+2 706 €+4 311 €-1 605 €
20+2 706 €+4 512 €-1 806 €
21+2 706 €+4 719 €-2 013 €
22+2 706 €+4 931 €-2 225 €
23+2 706 €+5 148 €-2 442 €
24+2 706 €+5 371 €-2 665 €
25+2 706 €+5 600 €-2 894 €
Total+67 650 €+80 562 €+-12 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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