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Maison 97 m² à Saint-Fraimbault

Bien expiré
VilleSaint-Fraimbault (61)
Surface97m²
Coût Total131 050€
Loyer Annuel7 426€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 773,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 97 m², 4 pièces, 173 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison de bourg de 4 pièces principales avec une grande dépendance attenante. Le rez-de-chaussée est composé d'une entrée, un séjour-salon, une cuisine, salle d'eau avec wc. Au 1er étage : palier, 1 chambre, 2 pièces, salle de bains avec wc. Au 2ème étage : grenier. En dépendance attenante : un garage de 49 m² env. un ancien bureau en 3 parties avec wc une cave. Chauffage central fioul. Classe énergie : E.

Ville : Saint-Fraimbault
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61350
Coordonnées : 48.486660, -0.699870
Total : 131 050€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 50 050€
Valeur du bien : 125 050€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7426€/an
Fourchette totale : 492€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5906€ - 9335€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :871,43 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 529 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-9 529€ (-11.3%)
Marge achat-revente :-46 521€ (-55.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :658,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 403,28€
Coût de l'assurance :11 466,87€
Taxe foncière : 742,55€/an
Soit par mois : 61,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 618,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central fioul
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 050 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 850€
    Isolation combles: 97 m² × 50€/m² = 4850€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:240€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Saint-Fraimbault). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les coûts locaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 426 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 050 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 820 €
Revenus locatifs : +7 426 €
Charges déductibles : -55 820 €
Résultat foncier Année 1 : -48 394 €(Déficit de 48 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 770 €/an
Revenus locatifs : +7 426 €
Charges déductibles : -5 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 656 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26994.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 426 €55 824 €4 573 €-48 398 €21 400 €26 998 €26 998 €
27 574 €5 655 €4 453 €1 920 €--25 079 €
37 726 €5 531 €4 330 €2 195 €--22 884 €
47 880 €5 403 €4 202 €2 477 €--20 407 €
58 038 €5 270 €4 069 €2 767 €--17 640 €
68 198 €5 133 €3 932 €3 065 €--14 574 €
78 362 €4 991 €3 789 €3 372 €--11 203 €
88 530 €4 843 €3 642 €3 686 €--7 516 €
98 700 €4 691 €3 489 €4 010 €--3 507 €
108 874 €4 532 €3 331 €4 342 €---
119 052 €4 368 €3 167 €4 683 €---
129 233 €4 199 €2 998 €5 034 €---
139 417 €4 023 €2 822 €5 394 €---
149 606 €3 841 €2 640 €5 765 €---
159 798 €3 652 €2 451 €6 146 €---
169 994 €3 457 €2 255 €6 537 €---
1710 194 €3 254 €2 053 €6 939 €---
1810 398 €3 045 €1 843 €7 353 €---
1910 605 €2 827 €1 626 €7 778 €---
2010 818 €2 602 €1 401 €8 215 €---
2111 034 €2 369 €1 168 €8 665 €---
2211 255 €2 128 €927 €9 127 €---
2311 480 €1 878 €676 €9 602 €---
2411 709 €1 619 €417 €10 091 €---
2511 943 €1 350 €149 €10 593 €---
TOTAL237 841 €146 484 €66 403 €91 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 91 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 559 €-6 420 €+7 979 €
2+1 559 €0 €+1 559 €
3+1 559 €0 €+1 559 €
4+1 559 €0 €+1 559 €
5+1 559 €0 €+1 559 €
6+1 559 €0 €+1 559 €
7+1 559 €0 €+1 559 €
8+1 559 €0 €+1 559 €
9+1 559 €0 €+1 559 €
10+1 559 €+251 €+1 308 €
11+1 559 €+1 405 €+154 €
12+1 559 €+1 510 €+49 €
13+1 559 €+1 618 €-59 €
14+1 559 €+1 729 €-170 €
15+1 559 €+1 844 €-285 €
16+1 559 €+1 961 €-402 €
17+1 559 €+2 082 €-523 €
18+1 559 €+2 206 €-647 €
19+1 559 €+2 333 €-774 €
20+1 559 €+2 465 €-906 €
21+1 559 €+2 599 €-1 040 €
22+1 559 €+2 738 €-1 179 €
23+1 559 €+2 881 €-1 322 €
24+1 559 €+3 027 €-1 468 €
25+1 559 €+3 178 €-1 619 €
Total+38 975 €+27 407 €+11 568 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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