Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Saint Pierre La Noue (17)

VilleBreuil-la-réorte, Marsais, Puyravault, Péré, Saint-georges-du-bois, Saint-germain-de-marencennes, Saint-mard, Saint-pierre-d'amilly, Saint-saturnin-du-bois, Surgères, Vandré, Vouhé (17)
Surface175m²
Coût Total321 880€
Loyer Annuel18 804€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 325,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 175 m², 6 pièces, 3 chambres, Terrasse, 1282 m² de terrain, Cheminée, Cuisine séparée, Salon, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique, Frais d'agences inclus, Cuisine séparée

Axe Surgères/Rochefort, dans un village calme, maison de campagne composée d'une entrée avec cellier, cuisine aménagée, séjour/salle à manger, salon, arrière-cuisine, WC et dégagement au RDC. 3 chambres, salle d'eau, WC, dégagement et palier à l'étage. 2 garages dont un avec partie buanderie. Chai. Grenier aménageable. Atelier indépendant chauffé pouvant servir d'une pièce annexe. Jardin clos avec terrasse et cabanon de jardin. A voir sans hésitation !! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 5,45% TTC du prix hors honoraires.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°898 546 288 - Greffe de LA ROCHELLE) Audrey LEVEQUE Entrepreneur Individuel - Réf.971099

Ville : Breuil-la-réorte, Marsais, Puyravault, Péré, Saint-georges-du-bois, Saint-germain-de-marencennes, Saint-mard, Saint-pierre-d'amilly, Saint-saturnin-du-bois, Surgères, Vandré, Vouhé
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Coordonnées : 46.072795, -0.797144
Total : 321 880€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 71 320€
Valeur du bien : 303 320€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1567€/mois
Loyer annuel estimé : 18804€/an
Fourchette totale : 1241€ - 1978€/mois
Fourchette annuelle : 14897€ - 23735€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 150 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 250 €
Prix d'achat :232 000 €
Décote à l'achat :-144 250€ (-38.3%)
Marge achat-revente :54 370€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :321 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 602,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :93,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 696,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 956,58€
Coût de l'assurance :28 164,50€
Taxe foncière : 1 880,38€/an
Soit par mois : 156,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 566,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 853,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement de l'électroménager et des meubles si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 320 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 500€
    Isolation combles perdus: 175 m² × 60€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (plomberie, électricité, meubles et électroménager inclus)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour les travaux identifiés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 567 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 804 €/an
Calcul : 1 567 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 965 €/an
Base de calcul : Emprunt de 321 880 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 127 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 292 €
Revenus locatifs : +18 804 €
Charges déductibles : -85 292 €
Résultat foncier Année 1 : -66 488 €(Déficit de 66 488 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 088 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 972 €/an
Revenus locatifs : +18 804 €
Charges déductibles : -13 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45087.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 804 €85 302 €10 975 €-66 498 €21 400 €45 098 €45 098 €
219 180 €13 693 €10 686 €5 487 €--39 611 €
319 563 €13 393 €10 386 €6 170 €--33 441 €
419 955 €13 083 €10 076 €6 872 €--26 569 €
520 354 €12 762 €9 755 €7 592 €--18 977 €
620 761 €12 430 €9 423 €8 331 €--10 645 €
721 176 €12 086 €9 079 €9 090 €--1 555 €
821 600 €11 730 €8 723 €9 870 €---
922 032 €11 361 €8 354 €10 670 €---
1022 472 €10 980 €7 973 €11 492 €---
1122 922 €10 585 €7 578 €12 336 €---
1223 380 €10 177 €7 170 €13 203 €---
1323 848 €9 754 €6 747 €14 094 €---
1424 325 €9 316 €6 309 €15 008 €---
1524 811 €8 863 €5 856 €15 948 €---
1625 307 €8 395 €5 388 €16 913 €---
1725 814 €7 909 €4 902 €17 904 €---
1826 330 €7 407 €4 400 €18 923 €---
1926 856 €6 887 €3 880 €19 969 €---
2027 394 €6 349 €3 342 €21 045 €---
2127 941 €5 792 €2 785 €22 150 €---
2228 500 €5 215 €2 208 €23 285 €---
2329 070 €4 619 €1 612 €24 452 €---
2429 652 €4 001 €994 €25 651 €---
2530 245 €3 362 €355 €26 883 €---
TOTAL602 291 €305 451 €158 957 €296 840 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 949 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 949 €-6 420 €+10 369 €
2+3 949 €0 €+3 949 €
3+3 949 €0 €+3 949 €
4+3 949 €0 €+3 949 €
5+3 949 €0 €+3 949 €
6+3 949 €0 €+3 949 €
7+3 949 €0 €+3 949 €
8+3 949 €+2 494 €+1 455 €
9+3 949 €+3 201 €+748 €
10+3 949 €+3 448 €+501 €
11+3 949 €+3 701 €+248 €
12+3 949 €+3 961 €-12 €
13+3 949 €+4 228 €-279 €
14+3 949 €+4 502 €-553 €
15+3 949 €+4 784 €-835 €
16+3 949 €+5 074 €-1 125 €
17+3 949 €+5 371 €-1 422 €
18+3 949 €+5 677 €-1 728 €
19+3 949 €+5 991 €-2 042 €
20+3 949 €+6 313 €-2 364 €
21+3 949 €+6 645 €-2 696 €
22+3 949 €+6 985 €-3 036 €
23+3 949 €+7 336 €-3 387 €
24+3 949 €+7 695 €-3 746 €
25+3 949 €+8 065 €-4 116 €
Total+98 725 €+89 052 €+9 673 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →