Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleBesançon (25)
Surface133
Coût Total277 220
Loyer Annuel17 817
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-132
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 646,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Patrick RAZZOLINI vous propose à Besançon, près de la Place Flore, un appartement T6 de 132 m2 habitable de plein pied, au 6ème et dernier étage avec ascenseur. Idéalement placé, proche de toutes les commodités, commerces, transports, tram, gare, écoles. Vous apprécierez ses volumes et la superbe vue dégagée sur la boucle avec très bonne luminosité. Cet appartement se compose d'un Hall d'Entrée avec Dégagement et Placards, donnant sur le Salon-Séjour de 35 m2 avec vue sur la Boucle, Cuisine équipée, Buanderie, 4 Chambres de belles dimensions, Salle de Bain, Toilettes. 2 Caves et 2 Greniers. Garage en location. Une Belle Opportunité à Saisir Rapidement !

Nombre de lots de la Copropriété : 40

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Patrick RAZZOLINI inscrit au RSAC de BESANCON n° 538 363 896 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Total : 277 220
Prix d'acquisition : 219 000
Travaux : 40 700
Valeur du bien : 259 700
Frais de notaire : 17 520
Coût estimé : 17 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1485€/mois
Loyer annuel estimé : 17817€/an
Fourchette totale : 1163€ - 1896€/mois
Fourchette annuelle : 13954€ - 22750€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 468,88 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :328 360
Prix d'achat :219 000
Décote à l'achat :-109 360 (-33.3%)
Marge achat-revente :51 140€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :80,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 468,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 128,60
Coût de l'assurance :24 256,75
Taxe foncière : 1 781,75€/an
Soit par mois : 148,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 484,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 617,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 600€ = 10 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9 000€ = 9 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000
    Parquet flottant: 40 m² × 100€/m² = 4 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 817 €/an
Calcul : 1 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 033
Revenus locatifs : +17 817
Charges déductibles : -53 033
Résultat foncier Année 1 : -35 216(Déficit de 35 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 816
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 333 €/an
Revenus locatifs : +17 817
Charges déductibles : -12 333
Résultat foncier Années 2+ : 5 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13815.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 81753 0429 590-35 22521 400 €13 825 €13 825 €
218 17412 0919 3396 083--7 742 €
318 53711 8319 0796 707--1 035 €
418 90811 5618 8097 347---
519 28611 2828 5308 004---
619 67210 9938 2418 679---
720 06510 6947 9429 371---
820 46710 3847 63210 082---
920 87610 0637 31110 813---
1021 2949 7316 97911 562---
1121 7199 3876 63512 332---
1222 1549 0316 27913 123---
1322 5978 6625 91013 935---
1423 0498 2795 52714 769---
1523 5107 8845 13215 626---
1623 9807 4744 72216 506---
1724 4607 0504 29817 410---
1824 9496 6103 85818 339---
1925 4486 1553 40319 293---
2025 9575 6842 93220 273---
2126 4765 1962 44421 280---
2227 0054 6901 93822 315---
2327 5454 1671 41523 379---
2428 0963 62587324 472---
2528 6583 06431125 595---
TOTAL570 700248 629139 129322 07121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 742-6 420+10 162
2+3 7420+3 742
3+3 7420+3 742
4+3 742+1 894+1 848
5+3 742+2 401+1 341
6+3 742+2 604+1 138
7+3 742+2 811+931
8+3 742+3 025+717
9+3 742+3 244+498
10+3 742+3 469+273
11+3 742+3 700+42
12+3 742+3 937-195
13+3 742+4 181-439
14+3 742+4 431-689
15+3 742+4 688-946
16+3 742+4 952-1 210
17+3 742+5 223-1 481
18+3 742+5 502-1 760
19+3 742+5 788-2 046
20+3 742+6 082-2 340
21+3 742+6 384-2 642
22+3 742+6 695-2 953
23+3 742+7 014-3 272
24+3 742+7 341-3 599
25+3 742+7 678-3 936
Total+93 550+96 621+-3 071
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →