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ROANNE - Appartement de 72 m²

VilleRoanne (42)
Surface72.74m²
Coût Total100 820€
Loyer Annuel6 889€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 72.74 m²
Prix au m² : 811,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 1

Votre agence CHALTON DUBANCHET vous propose à la vente cet appartement T3 de 72 m² habitables, situé à proximité du centre-ville de Roanne. Situé au 1er étage d'une copropriété, il se compose d'un salon/séjour, d'une cuisine, de deux chambres, d'un WC indépendant, d'une salle d'eau, d'une loggia ainsi que de deux balcons. Ce bien nécessite des travaux de rénovation, offrant un fort potentiel de valorisation. Il conviendra parfaitement à un investisseur. Le stationnement est facile aux abords de la résidence et une cave vient compléter ce bien. Pour toute demande de renseignements, contactez votre agent commercial Léa Rozier au 06 24 15 51 92 ou votre interlocuteur habituel. Copropriété de 187 lots - dont 171 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1200.00 euros. Léa ROZIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - . - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/160934.pdf

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.024359, 4.050369
Total : 100 820€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 96 100€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.74m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6889€/an
Fourchette totale : 441€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5293€ - 8966€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 188,47 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 449 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-27 449€ (-31.8%)
Marge achat-revente :-14 371€ (-16.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 520,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 893,42€
Coût de l'assurance :8 569,70€
Taxe foncière : 688,89€/an
Soit par mois : 57,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 574,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 889 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 586 €
Revenus locatifs : +6 889 €
Charges déductibles : -42 586 €
Résultat foncier Année 1 : -35 697 €(Déficit de 35 697 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 297 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 486 €/an
Revenus locatifs : +6 889 €
Charges déductibles : -5 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 403 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14296.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 889 €42 589 €3 257 €-35 700 €21 400 €14 300 €14 300 €
27 027 €5 401 €3 169 €1 626 €--12 674 €
37 167 €5 310 €3 078 €1 857 €--10 817 €
47 311 €5 216 €2 984 €2 094 €--8 723 €
57 457 €5 119 €2 887 €2 338 €--6 385 €
67 606 €5 019 €2 787 €2 587 €--3 798 €
77 758 €4 915 €2 683 €2 843 €--955 €
87 913 €4 808 €2 576 €3 105 €---
98 071 €4 697 €2 466 €3 374 €---
108 233 €4 583 €2 352 €3 650 €---
118 397 €4 465 €2 233 €3 932 €---
128 565 €4 343 €2 111 €4 222 €---
138 737 €4 217 €1 985 €4 520 €---
148 911 €4 087 €1 855 €4 825 €---
159 090 €3 952 €1 721 €5 137 €---
169 271 €3 813 €1 582 €5 458 €---
179 457 €3 670 €1 438 €5 787 €---
189 646 €3 521 €1 290 €6 125 €---
199 839 €3 368 €1 136 €6 471 €---
2010 036 €3 210 €978 €6 826 €---
2110 236 €3 046 €814 €7 191 €---
2210 441 €2 877 €645 €7 564 €---
2310 650 €2 702 €470 €7 948 €---
2410 863 €2 522 €290 €8 342 €---
2511 080 €2 335 €103 €8 745 €---
TOTAL220 652 €139 785 €46 893 €80 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 447 €-6 420 €+7 867 €
2+1 447 €0 €+1 447 €
3+1 447 €0 €+1 447 €
4+1 447 €0 €+1 447 €
5+1 447 €0 €+1 447 €
6+1 447 €0 €+1 447 €
7+1 447 €0 €+1 447 €
8+1 447 €+645 €+802 €
9+1 447 €+1 012 €+435 €
10+1 447 €+1 095 €+352 €
11+1 447 €+1 180 €+267 €
12+1 447 €+1 267 €+180 €
13+1 447 €+1 356 €+91 €
14+1 447 €+1 447 €0 €
15+1 447 €+1 541 €-94 €
16+1 447 €+1 637 €-190 €
17+1 447 €+1 736 €-289 €
18+1 447 €+1 837 €-390 €
19+1 447 €+1 941 €-494 €
20+1 447 €+2 048 €-601 €
21+1 447 €+2 157 €-710 €
22+1 447 €+2 269 €-822 €
23+1 447 €+2 384 €-937 €
24+1 447 €+2 502 €-1 055 €
25+1 447 €+2 624 €-1 177 €
Total+36 175 €+24 260 €+11 915 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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