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Maison à vendre

VilleHenrichemont (18)
Surface198m²
Coût Total261 780€
Loyer Annuel15 759€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 795,45 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Non meublé

Maison à Vendre à Henrichemont (18250) en Cher (18)

Cette propriété s'étend sur une surface habitable de 198 m² et est située sur un terrain de 1322 m². La maison est composée d'une entrée, salon séjour, cuisine, wc, salle de bain, deux chambres. Au premier étage, un palier, wc, deuxième palier, salle d'eau, trois chambres, grenier aménageable sur toute la surface de la maison. Véranda, terrain, terrasse, abris de jardin, dépendance, garage

Le bien comprend également un grenier, pouvant être aménagé selon les besoins des futurs occupants. Les commodités à proximité incluent des arrêts de bus, des écoles, des commerces et un accès au centre-ville, facilitant ainsi le quotidien des résidents.

Henrichemont est une localité offrant divers services et infrastructures. Parmi les points d'intérêt de la ville, on trouve des espaces verts, des établissements scolaires et plusieurs commerces qui contribuent à la vie locale.

Le prix de vente de cette maison est fixé à 157 500 euros.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison à vendre à Henrichemont.

157 500 euros. 150 000 euros + Honoraires de négo. : 7 500 euros (soit 5% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Henrichemont
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18250
Coordonnées : 47.304878, 2.516922
Total : 261 780€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 91 680€
Valeur du bien : 249 180€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 6.63€/m²/mois
Fourchette : 5.12€ - 8.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15759€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1702€/mois
Fourchette annuelle : 12158€ - 20426€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :809,92 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 364 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :-2 864€ (-1.8%)
Marge achat-revente :-101 416€ (-63.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 281,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :104,71€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 385,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 590,41€
Coût de l'assurance :31 413,60€
Taxe foncière : 1 575,87€/an
Soit par mois : 131,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 517,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessité de mise à jour
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Vérification de l'état de la plomberie - pas de plomb

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 680 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 880€
    Isolation toiture/combles: 198 m² × 60€/m² = 11880€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:4 800€
    Rénovation salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et remplacement plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Henrichemont) appliquant un coefficient de 0.9. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 759 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 780 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 257 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 014 €
Revenus locatifs : +15 759 €
Charges déductibles : -103 014 €
Résultat foncier Année 1 : -87 255 €(Déficit de 87 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 855 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 334 €/an
Revenus locatifs : +15 759 €
Charges déductibles : -11 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65855.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 759 €103 022 €8 510 €-87 263 €21 400 €65 863 €65 863 €
216 074 €11 113 €8 280 €4 961 €--60 902 €
316 395 €10 876 €8 043 €5 520 €--55 383 €
416 723 €10 631 €7 799 €6 092 €--49 290 €
517 058 €10 378 €7 545 €6 680 €--42 610 €
617 399 €10 116 €7 284 €7 283 €--35 328 €
717 747 €9 846 €7 014 €7 901 €--27 427 €
818 102 €9 567 €6 734 €8 535 €--18 892 €
918 464 €9 278 €6 446 €9 186 €--9 707 €
1018 833 €8 980 €6 148 €9 853 €---
1119 210 €8 672 €5 839 €10 538 €---
1219 594 €8 353 €5 521 €11 241 €---
1319 986 €8 024 €5 192 €11 962 €---
1420 386 €7 684 €4 852 €12 701 €---
1520 793 €7 333 €4 500 €13 461 €---
1621 209 €6 969 €4 137 €14 240 €---
1721 633 €6 594 €3 762 €15 039 €---
1822 066 €6 206 €3 374 €15 860 €---
1922 507 €5 805 €2 973 €16 702 €---
2022 957 €5 391 €2 559 €17 566 €---
2123 417 €4 963 €2 131 €18 454 €---
2223 885 €4 521 €1 688 €19 364 €---
2324 363 €4 064 €1 231 €20 299 €---
2424 850 €3 591 €759 €21 259 €---
2525 347 €3 103 €271 €22 244 €---
TOTAL504 756 €285 081 €122 590 €219 676 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 309 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 309 €-6 420 €+9 729 €
2+3 309 €0 €+3 309 €
3+3 309 €0 €+3 309 €
4+3 309 €0 €+3 309 €
5+3 309 €0 €+3 309 €
6+3 309 €0 €+3 309 €
7+3 309 €0 €+3 309 €
8+3 309 €0 €+3 309 €
9+3 309 €0 €+3 309 €
10+3 309 €+44 €+3 265 €
11+3 309 €+3 161 €+148 €
12+3 309 €+3 372 €-63 €
13+3 309 €+3 588 €-279 €
14+3 309 €+3 810 €-501 €
15+3 309 €+4 038 €-729 €
16+3 309 €+4 272 €-963 €
17+3 309 €+4 512 €-1 203 €
18+3 309 €+4 758 €-1 449 €
19+3 309 €+5 011 €-1 702 €
20+3 309 €+5 270 €-1 961 €
21+3 309 €+5 536 €-2 227 €
22+3 309 €+5 809 €-2 500 €
23+3 309 €+6 090 €-2 781 €
24+3 309 €+6 378 €-3 069 €
25+3 309 €+6 673 €-3 364 €
Total+82 725 €+65 903 €+16 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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