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Maison 7 pièces 163 m²

Bien expiré
VilleSegré (49)
Surface163m²
Coût Total248 786€
Loyer Annuel15 731€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 200 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 964,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 163 m² - Maison 7 pièces 163 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL ANJOU BLEU NOTAIRES vous proposent : Maison / villa à vendre - NYOISEAU (49500)

Proche SEGRE - Maison comprenant séjour-salon, cuisine aménagée et équipée, WC, chaufferie A l'étage : 4 chambres, salle de bains, WC, une pièce à aménager Grenier au-dessus Dépendances, garages Cour

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL ANJOU BLEU NOTAIRES - Notaires à Segré-en-Anjou Bleu - N° SIRET : 91780833900019

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Surface : 163 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/03/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 040 € et 5 510 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Segré
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49500
Coordonnées : 47.701810, -0.925862
Total : 248 786€
Prix d'acquisition : 157 200€
Travaux : 79 010€
Valeur du bien : 236 210€
Frais de notaire : 12 576€
Coût estimé : 12 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1311€/mois
Loyer annuel estimé : 15731€/an
Fourchette totale : 1022€ - 1682€/mois
Fourchette annuelle : 12261€ - 20182€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,84 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 146 €
Prix d'achat :157 200 €
Décote à l'achat :-49 946€ (-24.1%)
Marge achat-revente :-41 640€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 786€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 249,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 322,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 060,33€
Coût de l'assurance :21 768,77€
Taxe foncière : 1 573,08€/an
Soit par mois : 131,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 310,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier si nécessaire
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 010 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 910€
    Isolation combles: 163 m² × 70€/m² = 11410€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1000€/fenêtre = 20000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:8 700€
    Rénovation chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle à manger - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Segré (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 910€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 731 €/an
Calcul : 1 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 786 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 126 €
Revenus locatifs : +15 731 €
Charges déductibles : -90 126 €
Résultat foncier Année 1 : -74 396 €(Déficit de 74 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 116 €/an
Revenus locatifs : +15 731 €
Charges déductibles : -11 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52995.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 180 €(65% de 157 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 716 €/an
Calcul : 102 180 € × 3,636% = 3 716 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 731 €90 134 €8 681 €-74 404 €21 400 €53 004 €53 004 €
216 045 €10 898 €8 454 €5 147 €--47 856 €
316 366 €10 663 €8 220 €5 703 €--42 153 €
416 694 €10 420 €7 976 €6 273 €--35 880 €
517 028 €10 169 €7 725 €6 859 €--29 021 €
617 368 €9 908 €7 464 €7 460 €--21 561 €
717 715 €9 638 €7 194 €8 078 €--13 483 €
818 070 €9 358 €6 914 €8 712 €--4 771 €
918 431 €9 068 €6 624 €9 363 €---
1018 800 €8 768 €6 324 €10 032 €---
1119 176 €8 457 €6 013 €10 719 €---
1219 559 €8 134 €5 691 €11 425 €---
1319 950 €7 801 €5 357 €12 150 €---
1420 349 €7 455 €5 011 €12 895 €---
1520 756 €7 097 €4 653 €13 660 €---
1621 172 €6 726 €4 282 €14 446 €---
1721 595 €6 341 €3 898 €15 254 €---
1822 027 €5 943 €3 499 €16 084 €---
1922 467 €5 531 €3 087 €16 937 €---
2022 917 €5 104 €2 660 €17 813 €---
2123 375 €4 661 €2 217 €18 714 €---
2223 843 €4 203 €1 759 €19 640 €---
2324 320 €3 728 €1 284 €20 592 €---
2424 806 €3 236 €792 €21 570 €---
2525 302 €2 727 €283 €22 575 €---
TOTAL503 863 €266 166 €126 060 €237 697 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 697 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 303 €-6 420 €+9 723 €
2+3 303 €0 €+3 303 €
3+3 303 €0 €+3 303 €
4+3 303 €0 €+3 303 €
5+3 303 €0 €+3 303 €
6+3 303 €0 €+3 303 €
7+3 303 €0 €+3 303 €
8+3 303 €0 €+3 303 €
9+3 303 €+1 378 €+1 925 €
10+3 303 €+3 010 €+293 €
11+3 303 €+3 216 €+87 €
12+3 303 €+3 427 €-124 €
13+3 303 €+3 645 €-342 €
14+3 303 €+3 868 €-565 €
15+3 303 €+4 098 €-795 €
16+3 303 €+4 334 €-1 031 €
17+3 303 €+4 576 €-1 273 €
18+3 303 €+4 825 €-1 522 €
19+3 303 €+5 081 €-1 778 €
20+3 303 €+5 344 €-2 041 €
21+3 303 €+5 614 €-2 311 €
22+3 303 €+5 892 €-2 589 €
23+3 303 €+6 177 €-2 874 €
24+3 303 €+6 471 €-3 168 €
25+3 303 €+6 773 €-3 470 €
Total+82 575 €+71 309 €+11 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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