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Maison de plain-pied à vendre

VilleChallain-la-Potherie (49)
Surface94m²
Coût Total138 200€
Loyer Annuel7 726€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 819,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 23 m²), 2 chambres, Jardin, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

En campagne à 6 minutes de Candé ! Maison proche du bourg et de l'école. A rénover. Elle se compose de plain-pied, d'une pièce de vie, cuisine, 2 chambres, salle d'eau, wc. Cave, grenier. Le tout avec jardin clos d'une surface de plus de 1 200 m².

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 70 000 euros. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2570.00 et 3530.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller CHARRIER IMMOBILIER : Agent immobilier - Véronique CHARRIER Carte T 49012019000038636

Ville : Challain-la-Potherie
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49440
Coordonnées : 47.630822, -1.076062
Total : 138 200€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 55 040€
Valeur du bien : 132 040€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7726€/an
Fourchette totale : 493€ - 841€/mois
Fourchette annuelle : 5914€ - 10092€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 096,91 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 110 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-26 110€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-35 090€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 749,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 026,20€
Coût de l'assurance :16 584,00€
Taxe foncière : 772,59€/an
Soit par mois : 64,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 643,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur murs et plafond

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 040 €(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 640€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 60€/m² = 5640€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Challain-la-Potherie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 726 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 294 €
Revenus locatifs : +7 726 €
Charges déductibles : -61 294 €
Résultat foncier Année 1 : -53 568 €(Déficit de 53 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 254 €/an
Revenus locatifs : +7 726 €
Charges déductibles : -6 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32167.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 726 €61 298 €4 822 €-53 572 €21 400 €32 172 €32 172 €
27 880 €6 132 €4 696 €1 748 €--30 424 €
38 038 €6 002 €4 566 €2 036 €--28 388 €
48 199 €5 867 €4 431 €2 332 €--26 056 €
58 363 €5 727 €4 291 €2 636 €--23 420 €
68 530 €5 582 €4 146 €2 948 €--20 472 €
78 701 €5 432 €3 996 €3 269 €--17 203 €
88 875 €5 277 €3 841 €3 598 €--13 605 €
99 052 €5 116 €3 680 €3 937 €--9 669 €
109 233 €4 949 €3 513 €4 284 €--5 384 €
119 418 €4 776 €3 340 €4 642 €--743 €
129 606 €4 597 €3 161 €5 009 €---
139 798 €4 412 €2 976 €5 387 €---
149 994 €4 220 €2 784 €5 775 €---
1510 194 €4 021 €2 585 €6 174 €---
1610 398 €3 815 €2 379 €6 584 €---
1710 606 €3 601 €2 165 €7 005 €---
1810 818 €3 380 €1 944 €7 438 €---
1911 035 €3 151 €1 715 €7 884 €---
2011 255 €2 914 €1 478 €8 342 €---
2111 480 €2 668 €1 232 €8 813 €---
2211 710 €2 413 €977 €9 297 €---
2311 944 €2 149 €713 €9 795 €---
2412 183 €1 876 €440 €10 307 €---
2512 427 €1 593 €157 €10 834 €---
TOTAL247 464 €160 965 €70 026 €86 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 622 €-6 420 €+8 042 €
2+1 622 €0 €+1 622 €
3+1 622 €0 €+1 622 €
4+1 622 €0 €+1 622 €
5+1 622 €0 €+1 622 €
6+1 622 €0 €+1 622 €
7+1 622 €0 €+1 622 €
8+1 622 €0 €+1 622 €
9+1 622 €0 €+1 622 €
10+1 622 €0 €+1 622 €
11+1 622 €0 €+1 622 €
12+1 622 €+1 503 €+119 €
13+1 622 €+1 616 €+6 €
14+1 622 €+1 732 €-110 €
15+1 622 €+1 852 €-230 €
16+1 622 €+1 975 €-353 €
17+1 622 €+2 102 €-480 €
18+1 622 €+2 231 €-609 €
19+1 622 €+2 365 €-743 €
20+1 622 €+2 503 €-881 €
21+1 622 €+2 644 €-1 022 €
22+1 622 €+2 789 €-1 167 €
23+1 622 €+2 938 €-1 316 €
24+1 622 €+3 092 €-1 470 €
25+1 622 €+3 250 €-1 628 €
Total+40 550 €+26 172 €+14 378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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