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Maison à vendre

VilleSaint-Fargeau (89)
Surface137m²
Coût Total150 695€
Loyer Annuel12 272€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 576,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

Charmante Maison à Villeneuve-les-Genêts

À Villeneuve-les-Genêts, découvrez cette maison au potentiel exceptionnel. Son charme se manifeste à travers des tommettes omniprésentes et une poutraison apparente qui confèrent une ambiance chaleureuse et authentique. Elle dispose de 4 chambres, d'une salle de bain confortable, et est équipée d'un chauffage électrique ainsi que d'un insert à bois. Couverture en ardoise à revoir (charpente en très bon état).

Le terrain offre un potentiel d'aménagement intéressant avec la possibilité de créer une terrasse donnant de l'étage au terrain avec un garage en dessous.

EXCLUSIVITÉ ORDIM Immobilier - VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE

Ville : Saint-Fargeau
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89170
Coordonnées : 47.653728, 3.094639
Total : 150 695€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 65 375€
Valeur du bien : 144 375€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1023€/mois
Loyer annuel estimé : 12272€/an
Fourchette totale : 811€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 9731€ - 15476€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 125 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 125 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-75 125€ (-48.7%)
Marge achat-revente :3 430€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 695€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 780,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 008,85€
Coût de l'assurance :11 302,13€
Taxe foncière : 1 227,19€/an
Soit par mois : 102,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 022,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 375 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 775€
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 75€/m² = 10275€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€/fenêtre = 13600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 9500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 375€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 023 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 272 €/an
Calcul : 1 023 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 695 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 227 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 375 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 038 €
Revenus locatifs : +12 272 €
Charges déductibles : -72 038 €
Résultat foncier Année 1 : -59 766 €(Déficit de 59 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 663 €/an
Revenus locatifs : +12 272 €
Charges déductibles : -6 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 609 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38365.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 272 €72 043 €4 988 €-59 771 €21 400 €38 371 €38 371 €
212 517 €6 534 €4 855 €5 983 €--32 388 €
312 768 €6 397 €4 717 €6 371 €--26 017 €
413 023 €6 254 €4 575 €6 769 €--19 248 €
513 284 €6 107 €4 427 €7 177 €--12 070 €
613 549 €5 954 €4 275 €7 595 €--4 475 €
713 820 €5 796 €4 117 €8 024 €---
814 097 €5 633 €3 954 €8 463 €---
914 379 €5 465 €3 786 €8 914 €---
1014 666 €5 291 €3 611 €9 375 €---
1114 959 €5 110 €3 431 €9 849 €---
1215 259 €4 924 €3 245 €10 334 €---
1315 564 €4 732 €3 052 €10 832 €---
1415 875 €4 532 €2 853 €11 343 €---
1516 193 €4 326 €2 647 €11 866 €---
1616 516 €4 113 €2 434 €12 403 €---
1716 847 €3 893 €2 214 €12 954 €---
1817 184 €3 665 €1 986 €13 518 €---
1917 527 €3 430 €1 751 €14 097 €---
2017 878 €3 186 €1 507 €14 692 €---
2118 235 €2 935 €1 255 €15 301 €---
2218 600 €2 674 €995 €15 926 €---
2318 972 €2 405 €726 €16 567 €---
2419 352 €2 127 €447 €17 225 €---
2519 739 €1 839 €160 €17 900 €---
TOTAL393 074 €179 366 €72 009 €213 708 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 272 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 577 €-6 420 €+8 997 €
2+2 577 €0 €+2 577 €
3+2 577 €0 €+2 577 €
4+2 577 €0 €+2 577 €
5+2 577 €0 €+2 577 €
6+2 577 €0 €+2 577 €
7+2 577 €+1 065 €+1 512 €
8+2 577 €+2 539 €+38 €
9+2 577 €+2 674 €-97 €
10+2 577 €+2 813 €-236 €
11+2 577 €+2 955 €-378 €
12+2 577 €+3 100 €-523 €
13+2 577 €+3 250 €-673 €
14+2 577 €+3 403 €-826 €
15+2 577 €+3 560 €-983 €
16+2 577 €+3 721 €-1 144 €
17+2 577 €+3 886 €-1 309 €
18+2 577 €+4 056 €-1 479 €
19+2 577 €+4 229 €-1 652 €
20+2 577 €+4 407 €-1 830 €
21+2 577 €+4 590 €-2 013 €
22+2 577 €+4 778 €-2 201 €
23+2 577 €+4 970 €-2 393 €
24+2 577 €+5 167 €-2 590 €
25+2 577 €+5 370 €-2 793 €
Total+64 425 €+64 112 €+313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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