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vente - maison

Bien expiré
VilleCuguen (35)
Surface170
Coût Total284 020
Loyer Annuel16 743
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 170,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Box, Cheminee, Garage, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Jardin

L'agence GAMET IMMOBILIER vous propose cette maison bourgeoise à rafraichir en plein coeur du bourg de Cuguen, charmante commune avec école et commerces à seulement 10 minutes de Combourg, sur l'axe Rennes / Saint Malo. La maison propose au rez de chaussée un grand salon, un séjour de réception avec cheminée, une cuisine aménagée et équipée, une chambre, un wc et une salle d'eau.  À l'étage, 5 chambres disposant de belles surfaces, une salle de bains et un wc. Le grenier de 100m2 est entièrement aménageable. On craque pour le jardin avec poulailler et puit.Les plus : une double garage et un appentits. Réservez votre visite auprès de Laurent GAMET, agent immobilier à Cuguen, au 07 65 25 67 15 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr GAMET Immobilier, agence immobilière à Rennes, Combourg, Dol de Bretagne, Saint Malo et alentours - Infos et visites : 07 65 25 67 15

Ville : Cuguen
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35270
Coordonnées : 48.450000, -1.660000
Total : 284 020
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 69 100
Valeur du bien : 268 100
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16743€/an
Fourchette totale : 1097€ - 1774€/mois
Fourchette annuelle : 13169€ - 21287€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 385,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :85,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 470,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 652,91
Coût de l'assurance :25 561,80
Taxe foncière : 1 674,30€/an
Soit par mois : 139,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 395,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 610,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de modernisation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger, y compris peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 100(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:6 800
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:16 800
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:3 000
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000
    Parquet flottant et peinture: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces:1 500
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuguen (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 743 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 020 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 022 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 936
Revenus locatifs : +16 743
Charges déductibles : -80 936
Résultat foncier Année 1 : -64 193(Déficit de 64 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 793
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 836 €/an
Revenus locatifs : +16 743
Charges déductibles : -11 836
Résultat foncier Années 2+ : 4 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42792.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 74380 9459 148-64 20221 400 €42 802 €42 802 €
217 07811 5978 9005 481--37 321 €
317 41911 3428 6456 078--31 243 €
417 76811 0778 3816 690--24 553 €
518 12310 8058 1087 319--17 234 €
618 48610 5237 8267 963--9 271 €
718 85510 2317 5358 624--647 €
819 2329 9317 2349 302---
919 6179 6206 9239 997---
1020 0099 2996 60210 711---
1120 4108 9676 27011 443---
1220 8188 6245 92712 194---
1321 2348 2705 57312 964---
1421 6597 9045 20713 755---
1522 0927 5264 83014 566---
1622 5347 1364 43915 398---
1722 9856 7334 03616 252---
1823 4446 3163 61917 128---
1923 9135 8863 18918 028---
2024 3915 4412 74418 951---
2124 8794 9812 28519 898---
2225 3774 5071 81020 870---
2325 8844 0171 32021 868---
2426 4023 51081322 892---
2526 9302 98729023 943---
TOTAL536 283268 172131 653268 11121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 111
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 516-6 420+9 936
2+3 5160+3 516
3+3 5160+3 516
4+3 5160+3 516
5+3 5160+3 516
6+3 5160+3 516
7+3 5160+3 516
8+3 516+2 596+920
9+3 516+2 999+517
10+3 516+3 213+303
11+3 516+3 433+83
12+3 516+3 658-142
13+3 516+3 889-373
14+3 516+4 126-610
15+3 516+4 370-854
16+3 516+4 619-1 103
17+3 516+4 876-1 360
18+3 516+5 138-1 622
19+3 516+5 408-1 892
20+3 516+5 685-2 169
21+3 516+5 969-2 453
22+3 516+6 261-2 745
23+3 516+6 560-3 044
24+3 516+6 868-3 352
25+3 516+7 183-3 667
Total+87 900+80 433+7 467
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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