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vente - maison

Bien expiré
VilleCuguen (35)
Surface170m²
Coût Total284 020€
Loyer Annuel16 743€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 170,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Box, Cheminee, Garage, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Jardin

L'agence GAMET IMMOBILIER vous propose cette maison bourgeoise à rafraichir en plein coeur du bourg de Cuguen, charmante commune avec école et commerces à seulement 10 minutes de Combourg, sur l'axe Rennes / Saint Malo. La maison propose au rez de chaussée un grand salon, un séjour de réception avec cheminée, une cuisine aménagée et équipée, une chambre, un wc et une salle d'eau.  À l'étage, 5 chambres disposant de belles surfaces, une salle de bains et un wc. Le grenier de 100m2 est entièrement aménageable. On craque pour le jardin avec poulailler et puit.Les plus : une double garage et un appentits. Réservez votre visite auprès de Laurent GAMET, agent immobilier à Cuguen, au 07 65 25 67 15 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr GAMET Immobilier, agence immobilière à Rennes, Combourg, Dol de Bretagne, Saint Malo et alentours - Infos et visites : 07 65 25 67 15

Ville : Cuguen
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35270
Coordonnées : 48.450000, -1.660000
Total : 284 020€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 69 100€
Valeur du bien : 268 100€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16743€/an
Fourchette totale : 1097€ - 1774€/mois
Fourchette annuelle : 13169€ - 21287€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 385,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :85,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 470,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 652,91€
Coût de l'assurance :25 561,80€
Taxe foncière : 1 674,30€/an
Soit par mois : 139,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 395,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 610,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée et équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de modernisation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger, y compris peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 100 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€ = 16800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant et peinture: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces:1 500€
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cuguen (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 743 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 022 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 936 €
Revenus locatifs : +16 743 €
Charges déductibles : -80 936 €
Résultat foncier Année 1 : -64 193 €(Déficit de 64 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 836 €/an
Revenus locatifs : +16 743 €
Charges déductibles : -11 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42792.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 743 €80 945 €9 148 €-64 202 €21 400 €42 802 €42 802 €
217 078 €11 597 €8 900 €5 481 €--37 321 €
317 419 €11 342 €8 645 €6 078 €--31 243 €
417 768 €11 077 €8 381 €6 690 €--24 553 €
518 123 €10 805 €8 108 €7 319 €--17 234 €
618 486 €10 523 €7 826 €7 963 €--9 271 €
718 855 €10 231 €7 535 €8 624 €--647 €
819 232 €9 931 €7 234 €9 302 €---
919 617 €9 620 €6 923 €9 997 €---
1020 009 €9 299 €6 602 €10 711 €---
1120 410 €8 967 €6 270 €11 443 €---
1220 818 €8 624 €5 927 €12 194 €---
1321 234 €8 270 €5 573 €12 964 €---
1421 659 €7 904 €5 207 €13 755 €---
1522 092 €7 526 €4 830 €14 566 €---
1622 534 €7 136 €4 439 €15 398 €---
1722 985 €6 733 €4 036 €16 252 €---
1823 444 €6 316 €3 619 €17 128 €---
1923 913 €5 886 €3 189 €18 028 €---
2024 391 €5 441 €2 744 €18 951 €---
2124 879 €4 981 €2 285 €19 898 €---
2225 377 €4 507 €1 810 €20 870 €---
2325 884 €4 017 €1 320 €21 868 €---
2426 402 €3 510 €813 €22 892 €---
2526 930 €2 987 €290 €23 943 €---
TOTAL536 283 €268 172 €131 653 €268 111 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 516 €-6 420 €+9 936 €
2+3 516 €0 €+3 516 €
3+3 516 €0 €+3 516 €
4+3 516 €0 €+3 516 €
5+3 516 €0 €+3 516 €
6+3 516 €0 €+3 516 €
7+3 516 €0 €+3 516 €
8+3 516 €+2 596 €+920 €
9+3 516 €+2 999 €+517 €
10+3 516 €+3 213 €+303 €
11+3 516 €+3 433 €+83 €
12+3 516 €+3 658 €-142 €
13+3 516 €+3 889 €-373 €
14+3 516 €+4 126 €-610 €
15+3 516 €+4 370 €-854 €
16+3 516 €+4 619 €-1 103 €
17+3 516 €+4 876 €-1 360 €
18+3 516 €+5 138 €-1 622 €
19+3 516 €+5 408 €-1 892 €
20+3 516 €+5 685 €-2 169 €
21+3 516 €+5 969 €-2 453 €
22+3 516 €+6 261 €-2 745 €
23+3 516 €+6 560 €-3 044 €
24+3 516 €+6 868 €-3 352 €
25+3 516 €+7 183 €-3 667 €
Total+87 900 €+80 433 €+7 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 237 jours
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