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Détails du bien

VilleMelun (77)
Surface72.31m²
Coût Total173 770€
Loyer Annuel12 573€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 72.31 m²
Prix au m² : 1 783,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Melun Dans une résidence bien entretenue et sécurisée avec gardien, découvrez un appartement 3 pièces situé au 2 étage avec ascenseur, à proximité immédiate des transports, des commerces et de toutes les commodités du quotidien. Il comprend une entrée avec espace penderie, séjour, cuisine avec cellier, deux grandes chambres, salle de bains, wc séparés, balcon traversant. Le logement dispose en plus d'une cave. Beaucoup de rangements. Ligne de bus 3601 direction gare de Melun à deux pas de l'appartement. Idéal Investisseur ou pour résidence principale. Contactez Guillaume LEBLANC au 06 59 53 45 97 pour une visite. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1500.0 € et 2050.0 €, indexées à l'année 2026 (abonnements compris). Bien proposé par Guillaume LEBLANC EI, agent commercial (RSAC 980574230) - https://www.century21-cerim-melun.com/mentions_legales/

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.543313, 2.678289
Total : 173 770€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 34 450€
Valeur du bien : 163 450€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.31m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12573€/an
Fourchette totale : 855€ - 1284€/mois
Fourchette annuelle : 10261€ - 15405€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 116,98 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 078 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-24 078€ (-15.7%)
Marge achat-revente :-20 692€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 911,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 422,58€
Coût de l'assurance :15 204,87€
Taxe foncière : 1 257,26€/an
Soit par mois : 104,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72.31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72.31 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 450 €(476 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 4000€ = 4000€, Plomberie: 800€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€ = 1250€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 573 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 770 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 149 €
Revenus locatifs : +12 573 €
Charges déductibles : -42 149 €
Résultat foncier Année 1 : -29 576 €(Déficit de 29 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 699 €/an
Revenus locatifs : +12 573 €
Charges déductibles : -7 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 874 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8175.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 573 €42 154 €5 839 €-29 581 €21 400 €8 181 €8 181 €
212 824 €7 549 €5 684 €5 275 €--2 906 €
313 081 €7 389 €5 523 €5 692 €---
413 342 €7 223 €5 357 €6 119 €---
513 609 €7 051 €5 186 €6 558 €---
613 881 €6 874 €5 008 €7 008 €---
714 159 €6 690 €4 824 €7 469 €---
814 442 €6 500 €4 634 €7 942 €---
914 731 €6 303 €4 438 €8 428 €---
1015 025 €6 100 €4 234 €8 926 €---
1115 326 €5 889 €4 024 €9 437 €---
1215 633 €5 672 €3 806 €9 961 €---
1315 945 €5 446 €3 581 €10 499 €---
1416 264 €5 213 €3 348 €11 051 €---
1516 589 €4 972 €3 107 €11 617 €---
1616 921 €4 723 €2 858 €12 198 €---
1717 260 €4 465 €2 600 €12 795 €---
1817 605 €4 198 €2 333 €13 407 €---
1917 957 €3 922 €2 057 €14 035 €---
2018 316 €3 636 €1 771 €14 680 €---
2118 682 €3 341 €1 475 €15 341 €---
2219 056 €3 035 €1 170 €16 021 €---
2319 437 €2 719 €853 €16 718 €---
2419 826 €2 392 €526 €17 434 €---
2520 222 €2 053 €188 €18 169 €---
TOTAL402 706 €165 509 €84 423 €237 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 640 €-6 420 €+9 060 €
2+2 640 €0 €+2 640 €
3+2 640 €+836 €+1 804 €
4+2 640 €+1 836 €+804 €
5+2 640 €+1 967 €+673 €
6+2 640 €+2 102 €+538 €
7+2 640 €+2 241 €+399 €
8+2 640 €+2 383 €+257 €
9+2 640 €+2 528 €+112 €
10+2 640 €+2 678 €-38 €
11+2 640 €+2 831 €-191 €
12+2 640 €+2 988 €-348 €
13+2 640 €+3 150 €-510 €
14+2 640 €+3 315 €-675 €
15+2 640 €+3 485 €-845 €
16+2 640 €+3 659 €-1 019 €
17+2 640 €+3 838 €-1 198 €
18+2 640 €+4 022 €-1 382 €
19+2 640 €+4 210 €-1 570 €
20+2 640 €+4 404 €-1 764 €
21+2 640 €+4 602 €-1 962 €
22+2 640 €+4 806 €-2 166 €
23+2 640 €+5 015 €-2 375 €
24+2 640 €+5 230 €-2 590 €
25+2 640 €+5 451 €-2 811 €
Total+66 000 €+71 159 €+-5 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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