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Achat duplex

Bien expiré
VilleOllioules (83)
Surface68m²
Coût Total121 760€
Loyer Annuel10 953€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 279,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 68 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Duplex, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Calme

83190, Ollioules - Dans le centre du village venez découvrir cet appartement en duplex, traversant situé au 3ème et dernier étage. Il se compose d'une cuisine ouverte sur un séjour, d'une chambre, une salle de bains avec WC et à l'étage d'une grande chambre de plus de 20m² (combles). Emplacement idéal - Beaucoup de potentiel - A VOIR! Contact, MME SEIMANDI Agent Co. RSAC 444223457 Copropriété de 3 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 776.00 euros. Christel SEIMANDI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Ollioules
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83190
Coordonnées : 43.138010, 5.850230
Total : 121 760€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 27 800€
Valeur du bien : 114 800€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 13.42€/m²/mois
Fourchette : 10.34€ - 17.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10953€/an
Fourchette totale : 703€ - 1185€/mois
Fourchette annuelle : 8435€ - 14221€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :35,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 988,32€
Coût de l'assurance :10 654,00€
Taxe foncière : 1 095,29€/an
Soit par mois : 91,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,67€/mois
Soit par an : 776,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 912,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remise en état du parquet
Quantité: 14 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs en mauvais état, parquet abîmé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 800 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 14 m² × 40€/m² = 560€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ollioules (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 953 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 760 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 112 €
Revenus locatifs : +10 953 €
Charges déductibles : -34 112 €
Résultat foncier Année 1 : -23 159 €(Déficit de 23 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 312 €/an
Revenus locatifs : +10 953 €
Charges déductibles : -6 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1759.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 953 €34 116 €4 019 €-23 163 €21 400 €1 763 €1 763 €
211 172 €6 208 €3 911 €4 964 €---
311 395 €6 097 €3 800 €5 298 €---
411 623 €5 982 €3 685 €5 641 €---
511 856 €5 863 €3 566 €5 992 €---
612 093 €5 740 €3 443 €6 352 €---
712 335 €5 613 €3 316 €6 721 €---
812 581 €5 482 €3 185 €7 099 €---
912 833 €5 346 €3 049 €7 487 €---
1013 090 €5 206 €2 908 €7 884 €---
1113 351 €5 060 €2 763 €8 291 €---
1213 619 €4 910 €2 613 €8 708 €---
1313 891 €4 755 €2 458 €9 136 €---
1414 169 €4 595 €2 297 €9 574 €---
1514 452 €4 429 €2 131 €10 023 €---
1614 741 €4 257 €1 960 €10 484 €---
1715 036 €4 080 €1 782 €10 956 €---
1815 337 €3 896 €1 599 €11 440 €---
1915 643 €3 707 €1 409 €11 937 €---
2015 956 €3 511 €1 213 €12 446 €---
2116 275 €3 308 €1 010 €12 968 €---
2216 601 €3 098 €801 €13 503 €---
2316 933 €2 882 €584 €14 051 €---
2417 272 €2 657 €360 €14 614 €---
2517 617 €2 426 €128 €15 191 €---
TOTAL350 824 €143 224 €57 988 €207 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 300 €-6 420 €+8 720 €
2+2 300 €+960 €+1 340 €
3+2 300 €+1 589 €+711 €
4+2 300 €+1 692 €+608 €
5+2 300 €+1 798 €+502 €
6+2 300 €+1 906 €+394 €
7+2 300 €+2 016 €+284 €
8+2 300 €+2 130 €+170 €
9+2 300 €+2 246 €+54 €
10+2 300 €+2 365 €-65 €
11+2 300 €+2 487 €-187 €
12+2 300 €+2 612 €-312 €
13+2 300 €+2 741 €-441 €
14+2 300 €+2 872 €-572 €
15+2 300 €+3 007 €-707 €
16+2 300 €+3 145 €-845 €
17+2 300 €+3 287 €-987 €
18+2 300 €+3 432 €-1 132 €
19+2 300 €+3 581 €-1 281 €
20+2 300 €+3 734 €-1 434 €
21+2 300 €+3 890 €-1 590 €
22+2 300 €+4 051 €-1 751 €
23+2 300 €+4 215 €-1 915 €
24+2 300 €+4 384 €-2 084 €
25+2 300 €+4 557 €-2 257 €
Total+57 500 €+62 280 €+-4 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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