Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison typique Creusoise

VilleGrand-Bourg (23)
Surface140m²
Coût Total189 390€
Loyer Annuel10 429€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 6 pièces, 3 chambres, 1638 m² de terrain, 1 garage, Cuisine équipée

TRANSAXIA LE GRAND BOURG, Thierry PAPYN  (EI) , Vous propose cette belle demeure authentique du pays Creusois dans un endroit tranquille avec une jolie vue sur la campagne. Avec ses beaux volumes (140 m²), son espace et sa luminosité, elle est parfaite pour accueillir une famille.Au rez-de-chaussée, un vaste séjour avec poêle à bois, une cuisine équipée, salle de bains toilettes.A l'étage, trois chambres et une grande pièce d'environ 25m².Garage deux véhicules, petites dépendances, cave, cabanon de jardin.Terrain de 1640 m². .

Ville : Grand-Bourg
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23240
Coordonnées : 46.159883, 1.648299
Total : 189 390€
Prix d'acquisition : 115 500€
Travaux : 64 650€
Valeur du bien : 180 150€
Frais de notaire : 9 240€
Coût estimé : 9 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10429€/an
Fourchette totale : 687€ - 1099€/mois
Fourchette annuelle : 8248€ - 13186€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :636,36 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 090 €
Prix d'achat :115 500 €
Décote à l'achat :+26 410€ (+29.6%)
Marge achat-revente :-100 300€ (-112.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :951,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :75,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 026,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 964,27€
Coût de l'assurance :22 726,80€
Taxe foncière : 1 042,86€/an
Soit par mois : 86,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 869,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture murs et plafonds, mise à jour des meubles de rangement
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette usée par un revêtement adapté
Quantité: escalier (5 m²)
Raison: État 2/5 - Escalier nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 650 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 400€
    Isolation des combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 700€
    Remplacement fenêtres: 17 fenêtres × 1100€/fenêtre = 18700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Escalier - Rénovation:1 000€
    Rénovation escalier: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Bourg (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 429 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 390 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 909 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 204 €
Revenus locatifs : +10 429 €
Charges déductibles : -73 204 €
Résultat foncier Année 1 : -62 775 €(Déficit de 62 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 554 €/an
Revenus locatifs : +10 429 €
Charges déductibles : -8 554 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41375.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075 €(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 429 €73 210 €6 608 €-62 782 €21 400 €41 382 €41 382 €
210 637 €8 388 €6 436 €2 249 €--39 132 €
310 850 €8 209 €6 257 €2 641 €--36 491 €
411 067 €8 024 €6 072 €3 043 €--33 448 €
511 288 €7 832 €5 881 €3 456 €--29 992 €
611 514 €7 634 €5 682 €3 880 €--26 112 €
711 744 €7 428 €5 476 €4 316 €--21 796 €
811 979 €7 215 €5 263 €4 764 €--17 032 €
912 219 €6 995 €5 043 €5 224 €--11 808 €
1012 463 €6 766 €4 814 €5 697 €--6 111 €
1112 712 €6 529 €4 577 €6 183 €---
1212 967 €6 284 €4 332 €6 683 €---
1313 226 €6 030 €4 078 €7 196 €---
1413 491 €5 767 €3 815 €7 724 €---
1513 760 €5 494 €3 542 €8 266 €---
1614 036 €5 212 €3 260 €8 824 €---
1714 316 €4 919 €2 967 €9 397 €---
1814 603 €4 616 €2 664 €9 987 €---
1914 895 €4 302 €2 350 €10 593 €---
2015 193 €3 977 €2 025 €11 216 €---
2115 496 €3 640 €1 688 €11 856 €---
2215 806 €3 291 €1 339 €12 515 €---
2316 122 €2 930 €978 €13 193 €---
2416 445 €2 555 €603 €13 890 €---
2516 774 €2 167 €215 €14 607 €---
TOTAL334 032 €209 413 €95 964 €124 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 190 €-6 420 €+8 610 €
2+2 190 €0 €+2 190 €
3+2 190 €0 €+2 190 €
4+2 190 €0 €+2 190 €
5+2 190 €0 €+2 190 €
6+2 190 €0 €+2 190 €
7+2 190 €0 €+2 190 €
8+2 190 €0 €+2 190 €
9+2 190 €0 €+2 190 €
10+2 190 €0 €+2 190 €
11+2 190 €+22 €+2 168 €
12+2 190 €+2 005 €+185 €
13+2 190 €+2 159 €+31 €
14+2 190 €+2 317 €-127 €
15+2 190 €+2 480 €-290 €
16+2 190 €+2 647 €-457 €
17+2 190 €+2 819 €-629 €
18+2 190 €+2 996 €-806 €
19+2 190 €+3 178 €-988 €
20+2 190 €+3 365 €-1 175 €
21+2 190 €+3 557 €-1 367 €
22+2 190 €+3 755 €-1 565 €
23+2 190 €+3 958 €-1 768 €
24+2 190 €+4 167 €-1 977 €
25+2 190 €+4 382 €-2 192 €
Total+54 750 €+37 386 €+17 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →