Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 8 pièces 270 m²

Bien expiré
VilleCellettes, Fontclaireau, Fontenille, Juillé, Lonnes, Luxé, Maine-de-boixe, Mansle, Nanclars, Puyréaux, Saint-amant-de-bonnieure, Saint-angeau, Saint-ciers-sur-bonnieure, Saint-groux, Sainte-colombe, Villognon (16)
Surface270m²
Coût Total309 000€
Loyer Annuel21 673€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 788,89 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charentaise de 8 pièces principales

L'agence HUMAN immobilier a le privilège de vous présenter cette maison de famille située à VAL DE BONNIEURE. Commerces, écoles, médecin à pieds. Vous profiterez de beaux espaces de vie, 5 chambres et aucun vis-à-vis. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 397-2331L Date de réalisation du diagnostic : 19/09/2024 Prix hors honoraires : 200 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 140 € et 2 896 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cellettes, Fontclaireau, Fontenille, Juillé, Lonnes, Luxé, Maine-de-boixe, Mansle, Nanclars, Puyréaux, Saint-amant-de-bonnieure, Saint-angeau, Saint-ciers-sur-bonnieure, Saint-groux, Sainte-colombe, Villognon
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16230
Coordonnées : 45.881350, 0.134390
Total : 309 000€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 78 960€
Valeur du bien : 291 960€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1806€/mois
Loyer annuel estimé : 21673€/an
Fourchette totale : 1433€ - 2276€/mois
Fourchette annuelle : 17198€ - 27312€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 541,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :90,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 632,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 587,90€
Coût de l'assurance :27 037,50€
Taxe foncière : 2 167,28€/an
Soit par mois : 180,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 806,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 812,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et plan de travail
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 960 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 260€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2260€
  • Menuiseries:40 800€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1200€ = 40800€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:3 200€
    Salle de bain complète: 8 m² × 400€/m² = 3200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs: 75 m² × 30€/m² = 2250€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 806 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 673 €/an
Calcul : 1 806 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 000 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 082 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 796 €
Revenus locatifs : +21 673 €
Charges déductibles : -92 796 €
Résultat foncier Année 1 : -71 123 €(Déficit de 71 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 723 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 836 €/an
Revenus locatifs : +21 673 €
Charges déductibles : -13 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49723.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 673 €92 806 €10 597 €-71 133 €21 400 €49 733 €49 733 €
222 106 €13 567 €10 319 €8 539 €--41 195 €
322 548 €13 279 €10 030 €9 270 €--31 925 €
422 999 €12 980 €9 731 €10 019 €--21 906 €
523 459 €12 671 €9 422 €10 789 €--11 117 €
623 928 €12 351 €9 102 €11 578 €---
724 407 €12 019 €8 770 €12 388 €---
824 895 €11 676 €8 427 €13 219 €---
925 393 €11 321 €8 072 €14 072 €---
1025 901 €10 953 €7 704 €14 948 €---
1126 419 €10 572 €7 323 €15 847 €---
1226 947 €10 178 €6 929 €16 769 €---
1327 486 €9 770 €6 521 €17 716 €---
1428 036 €9 347 €6 099 €18 689 €---
1528 597 €8 910 €5 661 €19 687 €---
1629 169 €8 457 €5 208 €20 711 €---
1729 752 €7 988 €4 740 €21 764 €---
1830 347 €7 503 €4 254 €22 844 €---
1930 954 €7 001 €3 752 €23 953 €---
2031 573 €6 481 €3 232 €25 092 €---
2132 205 €5 942 €2 694 €26 262 €---
2232 849 €5 385 €2 136 €27 464 €---
2333 506 €4 808 €1 559 €28 698 €---
2434 176 €4 210 €962 €29 965 €---
2534 859 €3 592 €343 €31 267 €---
TOTAL694 185 €313 767 €153 588 €380 418 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 551 €-6 420 €+10 971 €
2+4 551 €0 €+4 551 €
3+4 551 €0 €+4 551 €
4+4 551 €0 €+4 551 €
5+4 551 €0 €+4 551 €
6+4 551 €+138 €+4 413 €
7+4 551 €+3 716 €+835 €
8+4 551 €+3 966 €+585 €
9+4 551 €+4 222 €+329 €
10+4 551 €+4 484 €+67 €
11+4 551 €+4 754 €-203 €
12+4 551 €+5 031 €-480 €
13+4 551 €+5 315 €-764 €
14+4 551 €+5 607 €-1 056 €
15+4 551 €+5 906 €-1 355 €
16+4 551 €+6 213 €-1 662 €
17+4 551 €+6 529 €-1 978 €
18+4 551 €+6 853 €-2 302 €
19+4 551 €+7 186 €-2 635 €
20+4 551 €+7 528 €-2 977 €
21+4 551 €+7 879 €-3 328 €
22+4 551 €+8 239 €-3 688 €
23+4 551 €+8 609 €-4 058 €
24+4 551 €+8 990 €-4 439 €
25+4 551 €+9 380 €-4 829 €
Total+113 775 €+114 125 €+-350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →