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Détails du bien

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface310m²
Coût Total589 950€
Loyer Annuel52 155€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+824€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 517 500 €
Surface : 310 m²
Prix au m² : 1 669,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial Office Notarial des bords de Loire, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - NANTES (44300)

Nantes quartier Doulon - Toutes Aides. Au calme de son impasse ! Maison de 143, comprenant vaste entrée sur pièce a vivre et véranda. Cuisine récente aménagée et équipée plus arrière-cuisine. Vie de plain-pied avec ses 2 chambres et sa salle de bains en RC. A l'étage : trois chambres dont deux de 17 et 19 m2. Salle de bains avec WC. Grenier au-dessus. Jardin de de 310 m2 exposé Ouest. Garage non-attenant.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude Office Notarial des bords de Loire, SELARL - Notaires à Couëron - N° SIRET : 31193167900030

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Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44300
Total : 589 950€
Prix d'acquisition : 517 500€
Travaux : 31 050€
Valeur du bien : 548 550€
Frais de notaire : 41 400€
Coût estimé : 41 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 310m²
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 20.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 4346€/mois
Loyer annuel estimé : 52155€/an
Fourchette totale : 3037€ - 6219€/mois
Fourchette annuelle : 36449€ - 74629€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 12.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :589 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 915,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :172,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 087,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :284 729,19€
Coût de l'assurance :51 620,63€
Taxe foncière : 5 215,50€/an
Soit par mois : 434,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 346,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 522,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :823,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 310 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 050 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités du projet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 346 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 155 €/an
Calcul : 4 346 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 589 950 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 065 €/an
Calcul : 172 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 016 €
Revenus locatifs : +52 155 €
Charges déductibles : -58 016 €
Résultat foncier Année 1 : -5 861 €(Déficit de 5 861 €)
Imputable sur revenu global : 5 861 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 966 €/an
Revenus locatifs : +52 155 €
Charges déductibles : -26 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 189 €/an
Prix d'achat du bien : 517 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 336 375 €(65% de 517 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 232 €/an
Calcul : 336 375 € × 3,636% = 12 232 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 155 €58 035 €19 705 €-5 880 €5 880 €--
253 198 €26 461 €19 180 €26 737 €---
354 262 €25 918 €18 638 €28 344 €---
455 347 €25 357 €18 077 €29 990 €---
556 454 €24 776 €17 496 €31 678 €---
657 583 €24 176 €16 896 €33 407 €---
758 735 €23 555 €16 274 €35 180 €---
859 910 €22 912 €15 632 €36 997 €---
961 108 €22 248 €14 968 €38 860 €---
1062 330 €21 561 €14 280 €40 769 €---
1163 577 €20 850 €13 570 €42 727 €---
1264 848 €20 115 €12 834 €44 734 €---
1366 145 €19 354 €12 074 €46 791 €---
1467 468 €18 568 €11 287 €48 900 €---
1568 817 €17 754 €10 474 €51 063 €---
1670 194 €16 913 €9 632 €53 281 €---
1771 598 €16 042 €8 762 €55 556 €---
1873 030 €15 142 €7 862 €57 888 €---
1974 490 €14 211 €6 930 €60 280 €---
2075 980 €13 248 €5 967 €62 732 €---
2177 500 €12 251 €4 971 €65 248 €---
2279 050 €11 221 €3 941 €67 829 €---
2380 631 €10 155 €2 875 €70 475 €---
2482 243 €9 053 €1 772 €73 190 €---
2583 888 €7 913 €632 €75 976 €---
TOTAL1 670 541 €497 787 €284 729 €1 172 753 €5 880 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 764 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 172 753 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 953 €-1 764 €+12 717 €
2+10 953 €+8 021 €+2 932 €
3+10 953 €+8 503 €+2 450 €
4+10 953 €+8 997 €+1 956 €
5+10 953 €+9 503 €+1 450 €
6+10 953 €+10 022 €+931 €
7+10 953 €+10 554 €+399 €
8+10 953 €+11 099 €-146 €
9+10 953 €+11 658 €-705 €
10+10 953 €+12 231 €-1 278 €
11+10 953 €+12 818 €-1 865 €
12+10 953 €+13 420 €-2 467 €
13+10 953 €+14 037 €-3 084 €
14+10 953 €+14 670 €-3 717 €
15+10 953 €+15 319 €-4 366 €
16+10 953 €+15 984 €-5 031 €
17+10 953 €+16 667 €-5 714 €
18+10 953 €+17 366 €-6 413 €
19+10 953 €+18 084 €-7 131 €
20+10 953 €+18 820 €-7 867 €
21+10 953 €+19 574 €-8 621 €
22+10 953 €+20 349 €-9 396 €
23+10 953 €+21 143 €-10 190 €
24+10 953 €+21 957 €-11 004 €
25+10 953 €+22 793 €-11 840 €
Total+273 825 €+351 826 €+-78 001 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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