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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCommercy (55)
Surface140m²
Coût Total155 482€
Loyer Annuel12 172€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 570,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres

particulier vends maison à Commercy, avec local commercial au rez de chaussée d'environ 57 m2, dans rue très passante. Au dessus, un appartement de 84 m2 en duplex, à rénover. Pas de frais d'agence.

Ville : Commercy
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.766460, 5.581380
Total : 155 482€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 69 190€
Valeur du bien : 149 090€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12172€/an
Fourchette totale : 792€ - 1299€/mois
Fourchette annuelle : 9508€ - 15583€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 177,99 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 919 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-85 019€ (-51.6%)
Marge achat-revente :9 437€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 482€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 317,81€
Coût de l'assurance :13 604,68€
Taxe foncière : 1 217,22€/an
Soit par mois : 101,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 014,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres à rénover complètement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 190 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 140 m² × 75€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:840€
    Peinture salon: 30 m² × 28€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:150€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commercy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 172 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 018 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 482 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 217 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 970 €
Revenus locatifs : +12 172 €
Charges déductibles : -75 970 €
Résultat foncier Année 1 : -63 798 €(Déficit de 63 798 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 398 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 780 €/an
Revenus locatifs : +12 172 €
Charges déductibles : -6 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 392 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42397.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 172 €75 975 €5 023 €-63 803 €21 400 €42 403 €42 403 €
212 416 €6 649 €4 888 €5 767 €--36 636 €
312 664 €6 509 €4 747 €6 155 €--30 481 €
412 917 €6 364 €4 603 €6 553 €--23 927 €
513 176 €6 214 €4 453 €6 961 €--16 966 €
613 439 €6 060 €4 298 €7 380 €--9 586 €
713 708 €5 900 €4 138 €7 808 €--1 778 €
813 982 €5 735 €3 973 €8 247 €---
914 262 €5 564 €3 803 €8 698 €---
1014 547 €5 388 €3 626 €9 159 €---
1114 838 €5 206 €3 444 €9 632 €---
1215 135 €5 018 €3 256 €10 117 €---
1315 437 €4 823 €3 062 €10 614 €---
1415 746 €4 622 €2 861 €11 124 €---
1516 061 €4 415 €2 654 €11 646 €---
1616 382 €4 201 €2 439 €12 182 €---
1716 710 €3 979 €2 218 €12 731 €---
1817 044 €3 750 €1 989 €13 294 €---
1917 385 €3 514 €1 752 €13 871 €---
2017 733 €3 269 €1 508 €14 463 €---
2118 087 €3 017 €1 256 €15 070 €---
2218 449 €2 756 €995 €15 693 €---
2318 818 €2 487 €725 €16 331 €---
2419 194 €2 208 €447 €16 986 €---
2519 578 €1 921 €159 €17 657 €---
TOTAL389 880 €185 543 €72 318 €204 337 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 337 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 556 €-6 420 €+8 976 €
2+2 556 €0 €+2 556 €
3+2 556 €0 €+2 556 €
4+2 556 €0 €+2 556 €
5+2 556 €0 €+2 556 €
6+2 556 €0 €+2 556 €
7+2 556 €0 €+2 556 €
8+2 556 €+1 941 €+615 €
9+2 556 €+2 609 €-53 €
10+2 556 €+2 748 €-192 €
11+2 556 €+2 890 €-334 €
12+2 556 €+3 035 €-479 €
13+2 556 €+3 184 €-628 €
14+2 556 €+3 337 €-781 €
15+2 556 €+3 494 €-938 €
16+2 556 €+3 654 €-1 098 €
17+2 556 €+3 819 €-1 263 €
18+2 556 €+3 988 €-1 432 €
19+2 556 €+4 161 €-1 605 €
20+2 556 €+4 339 €-1 783 €
21+2 556 €+4 521 €-1 965 €
22+2 556 €+4 708 €-2 152 €
23+2 556 €+4 899 €-2 343 €
24+2 556 €+5 096 €-2 540 €
25+2 556 €+5 297 €-2 741 €
Total+63 900 €+61 301 €+2 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 174 jours
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