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Appartement à vendre

VilleRouen (76)
Surface70
Coût Total154 680
Loyer Annuel9 813
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-260
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Entrée séparée

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS RIVES DE SEINE & ASSOCIES vous proposent : Appartement à vendre - ROUEN (76100)


ROUEN (proche Bd de l'Europe), dans une copropriété sécurisée, appartement T3 situé au premier étage avec ascenseur, comprenant :Entrée parquetée, séjour-salon (22,86 m²), cuisine (9,28 m²), cellier, dégagement, deux chambres (11,51 m² et 9,22 m²), placards, salle de douches, wc.Double vitrage. Volets roulants électrique.une cave en sous-sol.un emplacement de stationnement en sous-sol. Bien vendu soumis au statut de la copropriétéProvision trimestrielle de charges courantes (comprenant notamment l'eau et une partie du chauffage) : env. 590 EUR. Pas de procédure en cours dans la copropriété Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Consultez nos tarifs : https://www.reseau1804.notaires.fr/tarifs/


Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.75.22.88.22


Annonce de l'étude SELAS RIVES DE SEINE & ASSOCIES - Notaires à Grand-Couronne - N° SIRET : 32404620000022


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Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.442291, 1.096771
Total : 154 680
Prix d'acquisition : 126 000
Travaux : 18 600
Valeur du bien : 144 600
Frais de notaire : 10 080
Coût estimé : 10 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9813€/an
Fourchette totale : 642€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7706€ - 12496€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :1702 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 000
Prix d'achat :126 000
Décote à l'achat :-84 000 (-40.0%)
Marge achat-revente :55 320€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 799,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 944,79
Coût de l'assurance :13 147,80
Taxe foncière : 981,33€/an
Soit par mois : 81,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 196,67€/mois
Soit par an : 2 360,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 817,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée simple par une cuisine moderne et fonctionnelle
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 260
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:400
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 200€/chambre = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour une ville de taille moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 680 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 360 €/an
Calcul : 197 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 460
Revenus locatifs : +9 813
Charges déductibles : -27 460
Résultat foncier Année 1 : -17 646(Déficit de 17 646 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 946
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 860 €/an
Revenus locatifs : +9 813
Charges déductibles : -8 860
Résultat foncier Années 2+ : 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6946.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 81327 4654 997-17 65110 700 €6 951 €6 951 €
210 0108 7304 8621 280--5 672 €
310 2108 5904 7231 620--4 052 €
410 4148 4464 5791 968--2 084 €
510 6228 2974 4302 325---
610 8358 1434 2762 691---
711 0517 9844 1173 067---
811 2727 8203 9533 452---
911 4987 6503 7833 847---
1011 7287 4753 6084 253---
1111 9627 2943 4274 668---
1212 2027 1073 2395 095---
1312 4466 9133 0465 532---
1412 6956 7142 8465 981---
1512 9486 5072 6406 441---
1613 2076 2942 4276 914---
1713 4726 0732 2067 398---
1813 7415 8461 9797 895---
1914 0165 6111 7438 405---
2014 2965 3681 5008 929---
2114 5825 1161 2499 466---
2214 8744 85799010 017---
2315 1714 58972210 582---
2415 4754 31244511 163---
2515 7844 02615911 758---
TOTAL314 323187 22771 945127 09610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 096
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 061-3 210+5 271
2+2 0610+2 061
3+2 0610+2 061
4+2 0610+2 061
5+2 061+72+1 989
6+2 061+807+1 254
7+2 061+920+1 141
8+2 061+1 036+1 025
9+2 061+1 154+907
10+2 061+1 276+785
11+2 061+1 401+660
12+2 061+1 528+533
13+2 061+1 660+401
14+2 061+1 794+267
15+2 061+1 932+129
16+2 061+2 074-13
17+2 061+2 219-158
18+2 061+2 369-308
19+2 061+2 522-461
20+2 061+2 679-618
21+2 061+2 840-779
22+2 061+3 005-944
23+2 061+3 175-1 114
24+2 061+3 349-1 288
25+2 061+3 527-1 466
Total+51 525+38 129+13 396
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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