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Duplex à vendre

VilleTroyes (10)
Surface53.5m²
Coût Total123 620€
Loyer Annuel8 101€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 53.5 m²
Prix au m² : 1 476,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

Au coeur de Troyes je vous propose ce charmant appartement en Duplex de 53.50 m² en loi Carrez. Entrée desservant pièce de vie de près de 25 m², cuisine aménagée, chambre, salle d'eau avec toilette. En mezzanine un espace bureau, une salle de d'eau avec toilette. - Contactez nous

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.291929, 4.079282
Total : 123 620€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 38 300€
Valeur du bien : 117 300€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.5m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8101€/an
Fourchette totale : 540€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6479€ - 10130€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 765,63 €/m²
Basé sur :730 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 461 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-15 461€ (-16.4%)
Marge achat-revente :-29 159€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :36,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 656,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 439,29€
Coût de l'assurance :10 816,75€
Taxe foncière : 810,11€/an
Soit par mois : 67,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 675,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53.5 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 300 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 101 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 620 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 840 €
Revenus locatifs : +8 101 €
Charges déductibles : -43 840 €
Résultat foncier Année 1 : -35 739 €(Déficit de 35 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 339 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 540 €/an
Revenus locatifs : +8 101 €
Charges déductibles : -5 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 561 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14338.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 101 €43 844 €4 301 €-35 743 €21 400 €14 343 €14 343 €
28 263 €5 431 €4 189 €2 832 €--11 511 €
38 428 €5 315 €4 072 €3 113 €--8 398 €
48 597 €5 195 €3 952 €3 402 €--4 995 €
58 769 €5 070 €3 827 €3 699 €--1 296 €
68 944 €4 940 €3 698 €4 004 €---
79 123 €4 806 €3 564 €4 317 €---
89 306 €4 668 €3 425 €4 638 €---
99 492 €4 524 €3 281 €4 968 €---
109 682 €4 375 €3 132 €5 307 €---
119 875 €4 221 €2 978 €5 654 €---
1210 073 €4 061 €2 818 €6 012 €---
1310 274 €3 896 €2 653 €6 378 €---
1410 480 €3 724 €2 482 €6 755 €---
1510 689 €3 547 €2 304 €7 142 €---
1610 903 €3 363 €2 120 €7 540 €---
1711 121 €3 173 €1 930 €7 948 €---
1811 343 €2 975 €1 733 €8 368 €---
1911 570 €2 771 €1 528 €8 799 €---
2011 802 €2 560 €1 317 €9 242 €---
2112 038 €2 341 €1 098 €9 697 €---
2212 279 €2 114 €871 €10 165 €---
2312 524 €1 878 €636 €10 646 €---
2412 775 €1 635 €392 €11 140 €---
2513 030 €1 383 €140 €11 647 €---
TOTAL259 480 €131 809 €62 439 €127 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-6 420 €+8 121 €
2+1 701 €0 €+1 701 €
3+1 701 €0 €+1 701 €
4+1 701 €0 €+1 701 €
5+1 701 €0 €+1 701 €
6+1 701 €+812 €+889 €
7+1 701 €+1 295 €+406 €
8+1 701 €+1 391 €+310 €
9+1 701 €+1 490 €+211 €
10+1 701 €+1 592 €+109 €
11+1 701 €+1 696 €+5 €
12+1 701 €+1 803 €-102 €
13+1 701 €+1 914 €-213 €
14+1 701 €+2 027 €-326 €
15+1 701 €+2 143 €-442 €
16+1 701 €+2 262 €-561 €
17+1 701 €+2 385 €-684 €
18+1 701 €+2 510 €-809 €
19+1 701 €+2 640 €-939 €
20+1 701 €+2 773 €-1 072 €
21+1 701 €+2 909 €-1 208 €
22+1 701 €+3 049 €-1 348 €
23+1 701 €+3 194 €-1 493 €
24+1 701 €+3 342 €-1 641 €
25+1 701 €+3 494 €-1 793 €
Total+42 525 €+38 301 €+4 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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