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Maison 3 pièces 110 m²

VilleBelvèze-du-Razès (11)
Surface110m²
Coût Total129 700€
Loyer Annuel9 364€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Nouveauté !!

Située à l'entrée d'un village disposant de toutes les commodités, cette maison de village offre un beau potentiel et se développe sur trois niveaux avec possibilité d'avoir deux logements indépendants.

Au rez-de-chaussée, le bien se compose d'une grande entrée desservant une cuisine, un petit séjour ainsi qu'une chambre avec salle de douche récemment rénovée.

Le premier étage propose une cuisine ouverte sur un séjour, nécessitant des travaux de rénovation, ainsi qu'une chambre et une salle d'eau avec WC.

Au second étage, vous découvrirez des combles offrant une pièce supplémentaire pouvant être utilisée selon vos besoins : bureau, chambre, espace de loisirs ou pièce de rangement.

La maison bénéficie également du double vitrage et d'un chauffage électrique.

Grâce à ses volumes, ce bien présente un potentiel intéressant, que ce soit pour une résidence principale, un projet familial ou un investissement. Référence agence : 661 Référence annonce : HBQZ-CCY-Y0O Date de réalisation du diagnostic : 10/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 920 € et 2 640 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Ville : Belvèze-du-Razès
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11240
Coordonnées : 43.128407, 2.103123
Total : 129 700€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 120 500€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9364€/an
Fourchette totale : 571€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 6856€ - 12791€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,55 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 900 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-32 900€ (-22.2%)
Marge achat-revente :18 200€ (12.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 688,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 510,24€
Coût de l'assurance :11 348,75€
Taxe foncière : 936,45€/an
Soit par mois : 78,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des installations sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: Salle de bain complète (5 m²) + WC séparé (2 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 500€
    Isolation des combles perdus: 110 m² × 50€/m² = 5500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 364 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 508 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 399 €
Revenus locatifs : +9 364 €
Charges déductibles : -11 399 €
Résultat foncier Année 1 : -2 034 €(Déficit de 2 034 €)
Imputable sur revenu global : 2 034 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 899 €/an
Revenus locatifs : +9 364 €
Charges déductibles : -5 899 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 466 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 364 €11 403 €4 513 €-2 039 €2 039 €--
29 552 €5 785 €4 395 €3 767 €---
39 743 €5 663 €4 273 €4 080 €---
49 938 €5 536 €4 146 €4 401 €---
510 136 €5 405 €4 015 €4 731 €---
610 339 €5 270 €3 879 €5 069 €---
710 546 €5 129 €3 739 €5 417 €---
810 757 €4 984 €3 593 €5 773 €---
910 972 €4 833 €3 442 €6 139 €---
1011 191 €4 677 €3 286 €6 515 €---
1111 415 €4 515 €3 124 €6 900 €---
1211 644 €4 347 €2 957 €7 296 €---
1311 876 €4 174 €2 783 €7 703 €---
1412 114 €3 994 €2 604 €8 120 €---
1512 356 €3 808 €2 417 €8 548 €---
1612 603 €3 615 €2 225 €8 988 €---
1712 855 €3 415 €2 025 €9 440 €---
1813 113 €3 208 €1 818 €9 904 €---
1913 375 €2 994 €1 604 €10 381 €---
2013 642 €2 772 €1 382 €10 870 €---
2113 915 €2 542 €1 152 €11 373 €---
2214 193 €2 304 €914 €11 889 €---
2314 477 €2 057 €667 €12 420 €---
2414 767 €1 802 €411 €12 965 €---
2515 062 €1 537 €147 €13 525 €---
TOTAL299 948 €105 770 €65 510 €194 177 €2 039 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 612 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 177 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-612 €+2 579 €
2+1 967 €+1 130 €+837 €
3+1 967 €+1 224 €+743 €
4+1 967 €+1 320 €+647 €
5+1 967 €+1 419 €+548 €
6+1 967 €+1 521 €+446 €
7+1 967 €+1 625 €+342 €
8+1 967 €+1 732 €+235 €
9+1 967 €+1 842 €+125 €
10+1 967 €+1 954 €+13 €
11+1 967 €+2 070 €-103 €
12+1 967 €+2 189 €-222 €
13+1 967 €+2 311 €-344 €
14+1 967 €+2 436 €-469 €
15+1 967 €+2 565 €-598 €
16+1 967 €+2 697 €-730 €
17+1 967 €+2 832 €-865 €
18+1 967 €+2 971 €-1 004 €
19+1 967 €+3 114 €-1 147 €
20+1 967 €+3 261 €-1 294 €
21+1 967 €+3 412 €-1 445 €
22+1 967 €+3 567 €-1 600 €
23+1 967 €+3 726 €-1 759 €
24+1 967 €+3 889 €-1 922 €
25+1 967 €+4 057 €-2 090 €
Total+49 175 €+58 253 €+-9 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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