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Maison 9 pièces 333 m²

Bien expiré
VilleClisse (17)
Surface333m²
Coût Total512 440€
Loyer Annuel34 194€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 333 m²
Prix au m² : 1 198,2 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À seulement 10 minutes de Saintes, cette superbe maison en pierre de la fin du XIXe siècle allie caractère, authenticité et multiples possibilités. Nichée au cœur d'un magnifique parc arboré de plus de 3000 m², elle offre un cadre de vie privilégié, calme et verdoyant.

Avec ses 5 chambres (et la possibilité d'en créer une 6e), ses 3 salles de bain, ses 2 cuisines et ses beaux volumes, elle conviendra parfaitement à une grande famille ou à un projet d'accueil. Sa configuration et ses surfaces permettent également d'envisager une activité artisanale, commerciale ou un investissement locatif.

Une piscine à rénover vient compléter cet ensemble de charme, offrant un beau potentiel pour créer un lieu de vie ou un projet professionnel unique, à proximité immédiate de toutes les commodités et de l'animation de Saintes. Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Clisse
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.732286, -0.756148
Total : 512 440€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 81 520€
Valeur du bien : 480 520€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 333m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2849€/mois
Loyer annuel estimé : 34194€/an
Fourchette totale : 2349€ - 3456€/mois
Fourchette annuelle : 28190€ - 41477€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :512 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 532,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :149,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 682,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :247 320,32€
Coût de l'assurance :44 838,50€
Taxe foncière : 3 419,39€/an
Soit par mois : 284,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 849,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 966,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 333 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 333 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 42 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 333 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 3 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salon/Pièces de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, petites réparations
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
PiscineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la piscine existante
Quantité: 1 piscine
Raison: Amélioration du cadre de vie, potentiel d'investissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 520 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 320€
    Isolation combles: 333 m² × 40€/m² = 13320€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 42 fenêtres × 300€ = 12600€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 3 salles de bain × 4000€ = 12000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon/Pièces de vie - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Piscine - Rénovation:10 000€
    Rénovation piscine: 1 piscine × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Clisse). Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier selon les matériaux choisis et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 194 €/an
Calcul : 2 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 512 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 794 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 419 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 833 €
Revenus locatifs : +34 194 €
Charges déductibles : -103 833 €
Résultat foncier Année 1 : -69 639 €(Déficit de 69 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 313 €/an
Revenus locatifs : +34 194 €
Charges déductibles : -22 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48238.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 194 €103 849 €17 116 €-69 655 €21 400 €48 255 €48 255 €
234 878 €21 873 €16 660 €13 004 €--35 251 €
335 575 €21 402 €16 189 €14 173 €--21 077 €
436 287 €20 914 €15 702 €15 372 €--5 705 €
537 013 €20 410 €15 197 €16 602 €---
637 753 €19 889 €14 676 €17 864 €---
738 508 €19 349 €14 136 €19 159 €---
839 278 €18 791 €13 578 €20 487 €---
940 064 €18 214 €13 001 €21 849 €---
1040 865 €17 617 €12 404 €23 248 €---
1141 682 €17 000 €11 787 €24 682 €---
1242 516 €16 361 €11 148 €26 155 €---
1343 366 €15 701 €10 488 €27 666 €---
1444 233 €15 017 €9 804 €29 216 €---
1545 118 €14 311 €9 098 €30 808 €---
1646 020 €13 580 €8 367 €32 441 €---
1746 941 €12 824 €7 611 €34 117 €---
1847 880 €12 042 €6 829 €35 838 €---
1948 837 €11 233 €6 020 €37 605 €---
2049 814 €10 396 €5 183 €39 418 €---
2150 810 €9 531 €4 318 €41 279 €---
2251 827 €8 636 €3 423 €43 191 €---
2352 863 €7 710 €2 497 €45 153 €---
2453 920 €6 752 €1 540 €47 168 €---
2554 999 €5 762 €549 €49 237 €---
TOTAL1 095 240 €459 164 €247 320 €636 077 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 636 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 181 €-6 420 €+13 601 €
2+7 181 €0 €+7 181 €
3+7 181 €0 €+7 181 €
4+7 181 €0 €+7 181 €
5+7 181 €+3 269 €+3 912 €
6+7 181 €+5 359 €+1 822 €
7+7 181 €+5 748 €+1 433 €
8+7 181 €+6 146 €+1 035 €
9+7 181 €+6 555 €+626 €
10+7 181 €+6 974 €+207 €
11+7 181 €+7 405 €-224 €
12+7 181 €+7 846 €-665 €
13+7 181 €+8 300 €-1 119 €
14+7 181 €+8 765 €-1 584 €
15+7 181 €+9 242 €-2 061 €
16+7 181 €+9 732 €-2 551 €
17+7 181 €+10 235 €-3 054 €
18+7 181 €+10 751 €-3 570 €
19+7 181 €+11 281 €-4 100 €
20+7 181 €+11 825 €-4 644 €
21+7 181 €+12 384 €-5 203 €
22+7 181 €+12 957 €-5 776 €
23+7 181 €+13 546 €-6 365 €
24+7 181 €+14 150 €-6 969 €
25+7 181 €+14 771 €-7 590 €
Total+179 525 €+190 823 €+-11 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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