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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface76.4
Coût Total60 272
Loyer Annuel8 553
Rentabilité14.19%
Cashflow/mois+325
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 400 €
Surface : 76.4 m²
Prix au m² : 568,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/16 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Exposition sud-ouest, Interphone, Pas de balcon

Appartement de 76,36 m2 Loi Carrez, au sein de la Tour Jacques-Coeur (Bourges nord), entièrement rénové en 2019, très lumineux, offrant de beaux volumes et une distribution fonctionnelle, avec un balcon et cave. Une grande entrée avec placard, idéale pour le rangement, un espace pour la lingerie, cuisine aménagée et équipée, séjour / salon. L'espace nuit se compose de deux chambres dont une avec placard, une salle d'eau et un wc séparé. Appartement idéal pour un 1er investissement, ou un investissement locatif pour louer ou colocattion car possibilité de faire une 3ème chambre (forte rentabilitée) à proximité de l'IUT, et divers établissements scolaires. Votre agent indépendant Noovimo inscrit au RSAC de BOURGES sous le No 994 680 734. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette annonce vous est proposée par Clara TEIXEIRA - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Cette annonce vous est proposée par TEIXEIRA CLARA - NoRSAC: , Enregistré à de - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077347, 2.396078
Total : 60 272
Prix d'acquisition : 43 400
Travaux : 13 400
Valeur du bien : 56 800
Frais de notaire : 3 472
Coût estimé : 3 472
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.4
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8553€/an
Fourchette totale : 543€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 6512€ - 11234€/an
Rentabilité brute :14.19%
Fourchette de rentabilité :10.80% - 18.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 675,08 €/m²
Basé sur :436 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 976
Prix d'achat :43 400
Décote à l'achat :-84 576 (-66.1%)
Marge achat-revente :67 704€ (52.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 272
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :298,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :17,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 316,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 281,91
Coût de l'assurance :5 273,80
Taxe foncière : 855,32€/an
Soit par mois : 71,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 387,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :325,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la décoration.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 400(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 800
    Peinture des murs: 30 m² × 25€/m² = 750€, Mise à jour de la robinetterie: 1 unité × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 1900€
  • Salon:1 900
    Peinture des murs: 40 m² × 25€/m² = 1000€, Mise à jour de la décoration: 1 unité × 900€ = 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:2 700
    Peinture des murs: 44 m² × 25€/m² = 1100€, Rafraîchissement du parquet: 22 m² × 30€/m² = 660€, Main d'œuvre: 940€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 272 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 211 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 489
Revenus locatifs : +8 553
Charges déductibles : -16 489
Résultat foncier Année 1 : -7 936(Déficit de 7 936 €)
Imputable sur revenu global : 7 936
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 089 €/an
Revenus locatifs : +8 553
Charges déductibles : -3 089
Résultat foncier Années 2+ : 5 464 €/an
Prix d'achat du bien : 43 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 210(65% de 43 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 026 €/an
Calcul : 28 210 € × 3,636% = 1 026
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 55316 4912 025-7 9387 938 €--
28 7243 0381 9715 687---
38 8992 9821 9165 917---
49 0772 9241 8586 152---
59 2582 8651 7996 393---
69 4432 8031 7376 640---
79 6322 7401 6736 893---
89 8252 6741 6077 151---
910 0212 6051 5397 416---
1010 2222 5351 4697 687---
1110 4262 4621 3967 964---
1210 6352 3861 3208 248---
1310 8472 3081 2428 539---
1411 0642 2271 1618 837---
1511 2862 1441 0789 142---
1611 5112 0579919 454---
1711 7421 9689029 774---
1811 9761 87580910 101---
1912 2161 78071310 436---
2012 4601 68161410 780---
2112 7101 57851211 132---
2212 9641 47240611 492---
2313 2231 36229611 861---
2413 4871 24918312 239---
2513 7571 1316512 626---
TOTAL273 96069 33929 282204 6227 938Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 381
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 622
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796-2 381+4 177
2+1 796+1 706+90
3+1 796+1 775+21
4+1 796+1 846-50
5+1 796+1 918-122
6+1 796+1 992-196
7+1 796+2 068-272
8+1 796+2 145-349
9+1 796+2 225-429
10+1 796+2 306-510
11+1 796+2 389-593
12+1 796+2 475-679
13+1 796+2 562-766
14+1 796+2 651-855
15+1 796+2 743-947
16+1 796+2 836-1 040
17+1 796+2 932-1 136
18+1 796+3 030-1 234
19+1 796+3 131-1 335
20+1 796+3 234-1 438
21+1 796+3 339-1 543
22+1 796+3 448-1 652
23+1 796+3 558-1 762
24+1 796+3 672-1 876
25+1 796+3 788-1 992
Total+44 900+61 386+-16 486
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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