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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface76.4m²
Coût Total60 272€
Loyer Annuel8 553€
Rentabilité14.19%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 400 €
Surface : 76.4 m²
Prix au m² : 568,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/16 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Exposition sud-ouest, Interphone, Pas de balcon

Appartement de 76,36 m2 Loi Carrez, au sein de la Tour Jacques-Coeur (Bourges nord), entièrement rénové en 2019, très lumineux, offrant de beaux volumes et une distribution fonctionnelle, avec un balcon et cave. Une grande entrée avec placard, idéale pour le rangement, un espace pour la lingerie, cuisine aménagée et équipée, séjour / salon. L'espace nuit se compose de deux chambres dont une avec placard, une salle d'eau et un wc séparé. Appartement idéal pour un 1er investissement, ou un investissement locatif pour louer ou colocattion car possibilité de faire une 3ème chambre (forte rentabilitée) à proximité de l'IUT, et divers établissements scolaires. Votre agent indépendant Noovimo inscrit au RSAC de BOURGES sous le No 994 680 734. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette annonce vous est proposée par Clara TEIXEIRA - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Cette annonce vous est proposée par TEIXEIRA CLARA - NoRSAC: , Enregistré à de - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077347, 2.396078
Total : 60 272€
Prix d'acquisition : 43 400€
Travaux : 13 400€
Valeur du bien : 56 800€
Frais de notaire : 3 472€
Coût estimé : 3 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.4m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8553€/an
Fourchette totale : 543€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 6512€ - 11234€/an
Rentabilité brute :14.19%
Fourchette de rentabilité :10.80% - 18.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 675,08 €/m²
Basé sur :436 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 976 €
Prix d'achat :43 400 €
Décote à l'achat :-84 576€ (-66.1%)
Marge achat-revente :67 704€ (52.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 272€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :298,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :17,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 316,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 281,91€
Coût de l'assurance :5 273,80€
Taxe foncière : 855,32€/an
Soit par mois : 71,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 387,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :325,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la décoration.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 400 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 800€
    Peinture des murs: 30 m² × 25€/m² = 750€, Mise à jour de la robinetterie: 1 unité × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 1900€
  • Salon:1 900€
    Peinture des murs: 40 m² × 25€/m² = 1000€, Mise à jour de la décoration: 1 unité × 900€ = 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:2 700€
    Peinture des murs: 44 m² × 25€/m² = 1100€, Rafraîchissement du parquet: 22 m² × 30€/m² = 660€, Main d'œuvre: 940€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 272 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 211 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 489 €
Revenus locatifs : +8 553 €
Charges déductibles : -16 489 €
Résultat foncier Année 1 : -7 936 €(Déficit de 7 936 €)
Imputable sur revenu global : 7 936 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 089 €/an
Revenus locatifs : +8 553 €
Charges déductibles : -3 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 464 €/an
Prix d'achat du bien : 43 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 210 €(65% de 43 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 026 €/an
Calcul : 28 210 € × 3,636% = 1 026 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 553 €16 491 €2 025 €-7 938 €7 938 €--
28 724 €3 038 €1 971 €5 687 €---
38 899 €2 982 €1 916 €5 917 €---
49 077 €2 924 €1 858 €6 152 €---
59 258 €2 865 €1 799 €6 393 €---
69 443 €2 803 €1 737 €6 640 €---
79 632 €2 740 €1 673 €6 893 €---
89 825 €2 674 €1 607 €7 151 €---
910 021 €2 605 €1 539 €7 416 €---
1010 222 €2 535 €1 469 €7 687 €---
1110 426 €2 462 €1 396 €7 964 €---
1210 635 €2 386 €1 320 €8 248 €---
1310 847 €2 308 €1 242 €8 539 €---
1411 064 €2 227 €1 161 €8 837 €---
1511 286 €2 144 €1 078 €9 142 €---
1611 511 €2 057 €991 €9 454 €---
1711 742 €1 968 €902 €9 774 €---
1811 976 €1 875 €809 €10 101 €---
1912 216 €1 780 €713 €10 436 €---
2012 460 €1 681 €614 €10 780 €---
2112 710 €1 578 €512 €11 132 €---
2212 964 €1 472 €406 €11 492 €---
2313 223 €1 362 €296 €11 861 €---
2413 487 €1 249 €183 €12 239 €---
2513 757 €1 131 €65 €12 626 €---
TOTAL273 960 €69 339 €29 282 €204 622 €7 938 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 381 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-2 381 €+4 177 €
2+1 796 €+1 706 €+90 €
3+1 796 €+1 775 €+21 €
4+1 796 €+1 846 €-50 €
5+1 796 €+1 918 €-122 €
6+1 796 €+1 992 €-196 €
7+1 796 €+2 068 €-272 €
8+1 796 €+2 145 €-349 €
9+1 796 €+2 225 €-429 €
10+1 796 €+2 306 €-510 €
11+1 796 €+2 389 €-593 €
12+1 796 €+2 475 €-679 €
13+1 796 €+2 562 €-766 €
14+1 796 €+2 651 €-855 €
15+1 796 €+2 743 €-947 €
16+1 796 €+2 836 €-1 040 €
17+1 796 €+2 932 €-1 136 €
18+1 796 €+3 030 €-1 234 €
19+1 796 €+3 131 €-1 335 €
20+1 796 €+3 234 €-1 438 €
21+1 796 €+3 339 €-1 543 €
22+1 796 €+3 448 €-1 652 €
23+1 796 €+3 558 €-1 762 €
24+1 796 €+3 672 €-1 876 €
25+1 796 €+3 788 €-1 992 €
Total+44 900 €+61 386 €+-16 486 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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