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appartement vente 2 pieces donnemarie dontilly 41m2

VilleDonnemarie-Dontilly (77)
Surface40.75
Coût Total59 680
Loyer Annuel6 628
Rentabilité11.11%
Cashflow/mois+180
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 40.75 m²
Prix au m² : 1 226,99 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au centre Donnemarie-Dontilly, proche des commodités, venez découvrir cet appartement bien entretenu de 40 m² composé d'une entrée, d'une cuisine aménagée ouverte sur le salon, d'un coin nuit, d'une salle de bains et d'un wc.

Il est équipé du double vitrage, du tout à l'égout, du chauffage gaz de ville et de la fibre. Il est situé à 20 minutes en voiture de la gare de Nangis ou 15 minutes de celle de Longueville (Ligne P, gare de l4est).

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 222 et classe CLIMAT D indice 48. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Lydie LESPINAS mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 850730441, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Donnemarie-Dontilly
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77520
Total : 59 680
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 5 680
Valeur du bien : 55 680
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40.75
Loyer prédit : 13.55€/m²/mois
Fourchette : 11.16€ - 16.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6628€/an
Fourchette totale : 455€ - 671€/mois
Fourchette annuelle : 5458€ - 8048€/an
Rentabilité brute :11.11%
Fourchette de rentabilité :9.15% - 13.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :846,34 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :34 488
Prix d'achat :50 000
Décote à l'achat :+15 512 (+45.0%)
Marge achat-revente :-25 192€ (-73.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :299,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :17,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 317,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 239,97
Coût de l'assurance :5 222,00
Taxe foncière : 662,79€/an
Soit par mois : 55,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 372,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 40.75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - légère amélioration nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cosmétique pour maintenir l'esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - cosmétique pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 680(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:400
    Peinture chambre: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 120€
  • Salle de bain - Peinture:300
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 628 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 680 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 209 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 632
Revenus locatifs : +6 628
Charges déductibles : -8 632
Résultat foncier Année 1 : -2 004(Déficit de 2 004 €)
Imputable sur revenu global : 2 004
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 952 €/an
Revenus locatifs : +6 628
Charges déductibles : -2 952
Résultat foncier Années 2+ : 3 676 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 6288 6342 082-2 0062 006 €--
26 7602 9002 0283 861---
36 8962 8431 9724 052---
47 0342 7851 9134 248---
57 1742 7251 8534 450---
67 3182 6621 7904 656---
77 4642 5971 7264 867---
87 6132 5301 6595 083---
97 7662 4611 5895 305---
107 9212 3891 5175 532---
118 0792 3141 4425 765---
128 2412 2371 3656 004---
138 4062 1571 2856 249---
148 5742 0741 2026 500---
158 7451 9881 1166 758---
168 9201 8991 0277 021---
179 0991 8079357 292---
189 2811 7118397 570---
199 4661 6127417 854---
209 6561 5106388 146---
219 8491 4045328 445---
2210 0461 2944228 752---
2310 2471 1803089 067---
2410 4521 0621909 390---
2510 661940689 721---
TOTAL212 29457 71230 240154 5832 006Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 602
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 583
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392-602+1 994
2+1 392+1 158+234
3+1 392+1 216+176
4+1 392+1 275+117
5+1 392+1 335+57
6+1 392+1 397-5
7+1 392+1 460-68
8+1 392+1 525-133
9+1 392+1 591-199
10+1 392+1 660-268
11+1 392+1 730-338
12+1 392+1 801-409
13+1 392+1 875-483
14+1 392+1 950-558
15+1 392+2 027-635
16+1 392+2 106-714
17+1 392+2 188-796
18+1 392+2 271-879
19+1 392+2 356-964
20+1 392+2 444-1 052
21+1 392+2 534-1 142
22+1 392+2 626-1 234
23+1 392+2 720-1 328
24+1 392+2 817-1 425
25+1 392+2 916-1 524
Total+34 800+46 375+-11 575
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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