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Appartement 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface80m²
Coût Total84 280€
Loyer Annuel10 828€
Rentabilité12.85%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 725 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces

Nîmes, spécial investisseur Bel appartement de 81 m² situé aux galeries Richard Wagner dans la résidence LE FERIGOULIER avec gardien et ascenseur. Ce P4 est loué, il se compose de 3 chambres, un grand salon/salle à manger, une cuisine équipée, une salle d'eau et un WC séparé. Cave et parking en sous sol Nimes ouest pissevin loué 733€ Charges comprises dont Charges 213€ charges restants au propriétaire 59€/mois taxe foncière 1516 € HORS TOM 1238€ Tram bus, écoles et commerces à pied Annonce publiée sous la responsabilité éditoriale de Joséfa CORTES agissant en qualité d'agent commercial indépendante inscrite au RSAC de Montpellier sous le n° 442 825 741 »

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Joséfa CORTES inscrite au RSAC de MONTPELLIER n° 442 825 741 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 217348JC-2000014913 Consommation énergétique : 139 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 32 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 3480 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 436 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.821404, 4.337507
Total : 84 280€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 21 640€
Valeur du bien : 79 640€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 902€/mois
Loyer annuel estimé : 10828€/an
Fourchette totale : 712€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8546€ - 13719€/an
Rentabilité brute :12.85%
Fourchette de rentabilité :10.14% - 16.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 441,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 676,29€
Coût de l'assurance :7 374,50€
Taxe foncière : 1 516,00€/an
Soit par mois : 126,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 290,00€/mois
Soit par an : 3 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 902,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, rafraîchissement recommandé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 640 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 440€
    Peinture des murs et plafonds (36 m²): 40€/m² × 36 = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture des murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 100€/m² × 12 m² (estimation) = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont ajustés pour refléter la région, sans majoration significative.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 902 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 828 €/an
Calcul : 902 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 812 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 280 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 480 €/an
Calcul : 290 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 743 €
Revenus locatifs : +10 828 €
Charges déductibles : -29 743 €
Résultat foncier Année 1 : -18 915 €(Déficit de 18 915 €)
Imputable sur revenu global : 18 915 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 103 €/an
Revenus locatifs : +10 828 €
Charges déductibles : -8 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 725 €/an
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 828 €29 746 €2 815 €-18 918 €18 918 €--
211 044 €8 031 €2 740 €3 013 €---
311 265 €7 954 €2 663 €3 312 €---
411 491 €7 873 €2 582 €3 617 €---
511 721 €7 790 €2 499 €3 930 €---
611 955 €7 705 €2 414 €4 250 €---
712 194 €7 616 €2 325 €4 578 €---
812 438 €7 524 €2 233 €4 914 €---
912 687 €7 429 €2 138 €5 257 €---
1012 940 €7 331 €2 040 €5 609 €---
1113 199 €7 230 €1 939 €5 970 €---
1213 463 €7 124 €1 834 €6 339 €---
1313 732 €7 016 €1 725 €6 717 €---
1414 007 €6 903 €1 613 €7 104 €---
1514 287 €6 787 €1 496 €7 500 €---
1614 573 €6 667 €1 376 €7 906 €---
1714 864 €6 543 €1 252 €8 322 €---
1815 162 €6 414 €1 123 €8 748 €---
1915 465 €6 281 €990 €9 184 €---
2015 774 €6 143 €852 €9 631 €---
2116 090 €6 001 €710 €10 089 €---
2216 412 €5 854 €563 €10 558 €---
2316 740 €5 702 €411 €11 038 €---
2417 075 €5 544 €253 €11 530 €---
2517 416 €5 381 €90 €12 035 €---
TOTAL346 822 €194 591 €40 676 €152 231 €18 918 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 675 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 274 €-5 675 €+7 949 €
2+2 274 €+904 €+1 370 €
3+2 274 €+994 €+1 280 €
4+2 274 €+1 085 €+1 189 €
5+2 274 €+1 179 €+1 095 €
6+2 274 €+1 275 €+999 €
7+2 274 €+1 373 €+901 €
8+2 274 €+1 474 €+800 €
9+2 274 €+1 577 €+697 €
10+2 274 €+1 683 €+591 €
11+2 274 €+1 791 €+483 €
12+2 274 €+1 902 €+372 €
13+2 274 €+2 015 €+259 €
14+2 274 €+2 131 €+143 €
15+2 274 €+2 250 €+24 €
16+2 274 €+2 372 €-98 €
17+2 274 €+2 497 €-223 €
18+2 274 €+2 624 €-350 €
19+2 274 €+2 755 €-481 €
20+2 274 €+2 889 €-615 €
21+2 274 €+3 027 €-753 €
22+2 274 €+3 167 €-893 €
23+2 274 €+3 311 €-1 037 €
24+2 274 €+3 459 €-1 185 €
25+2 274 €+3 610 €-1 336 €
Total+56 850 €+45 669 €+11 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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