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Maison de campagne

VilleGraçay (18)
Surface150m²
Coût Total180 860€
Loyer Annuel11 915€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 500 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 696,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 6 pièces, 5 chambres, 576 m² de terrain, Cheminée, 1 salle de douche, 1 garage, Cuisine équipée

Maison de campagne, composée de 7 pièces, une cuisine équipée, un salon/ SAM avec cheminée, une salle d'eau/wc, une chambre. A l'étage : 4 chambres et un bureau.A l'extérieur : un Garage, un puits et une dépendance sur un terrain  clos  arboré de 576 m2 + 597 m2 à proximité. Cette maison dans un petit hameau rénovée avec goût, offrant un intérieur harmonieux et agréable à vivre.Un extérieur simple offrant des possibilités d'aménagement selon vos envies.TRANSAXIA GRACAY, VALITE Didier EI et MEURISSE Mauricette (EI) - ..

Ville : Graçay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18310
Coordonnées : 47.142373, 1.845571
Total : 180 860€
Prix d'acquisition : 104 500€
Travaux : 68 000€
Valeur du bien : 172 500€
Frais de notaire : 8 360€
Coût estimé : 8 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.62€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11915€/an
Fourchette totale : 798€ - 1235€/mois
Fourchette annuelle : 9580€ - 14819€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :639,34 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 901 €
Prix d'achat :104 500 €
Décote à l'achat :+8 599€ (+9.0%)
Marge achat-revente :-84 959€ (-88.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :52,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 960,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 350,67€
Coût de l'assurance :15 825,25€
Taxe foncière : 1 191,53€/an
Soit par mois : 99,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 992,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des équipements anciens
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements usés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état visible moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 500€
    Isolation combles: 150 m² × 50€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€/fenêtre = 15200€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant meubles, équipements, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Revêtement sol (parquet flottant): 75 m² × 50€/m² = 3750€, Peinture 75 m²: 30€/m² × 75 = 2250€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Graçay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 915 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 860 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 111 €
Revenus locatifs : +11 915 €
Charges déductibles : -76 111 €
Résultat foncier Année 1 : -64 196 €(Déficit de 64 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 111 €/an
Revenus locatifs : +11 915 €
Charges déductibles : -8 111 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 804 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42795.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 925 €(65% de 104 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 470 €/an
Calcul : 67 925 € × 3,636% = 2 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 915 €76 117 €6 293 €-64 202 €21 400 €42 802 €42 802 €
212 154 €7 953 €6 128 €4 201 €--38 601 €
312 397 €7 782 €5 958 €4 614 €--33 987 €
412 645 €7 606 €5 782 €5 039 €--28 948 €
512 898 €7 423 €5 599 €5 474 €--23 474 €
613 155 €7 234 €5 410 €5 921 €--17 553 €
713 419 €7 038 €5 214 €6 380 €--11 172 €
813 687 €6 835 €5 011 €6 852 €--4 320 €
913 961 €6 625 €4 800 €7 336 €---
1014 240 €6 407 €4 583 €7 833 €---
1114 525 €6 181 €4 357 €8 343 €---
1214 815 €5 948 €4 123 €8 867 €---
1315 111 €5 706 €3 881 €9 406 €---
1415 414 €5 455 €3 631 €9 959 €---
1515 722 €5 196 €3 371 €10 526 €---
1616 036 €4 927 €3 102 €11 110 €---
1716 357 €4 648 €2 823 €11 709 €---
1816 684 €4 360 €2 535 €12 325 €---
1917 018 €4 061 €2 236 €12 957 €---
2017 358 €3 751 €1 927 €13 607 €---
2117 706 €3 431 €1 606 €14 275 €---
2218 060 €3 099 €1 274 €14 961 €---
2318 421 €2 755 €930 €15 666 €---
2418 789 €2 398 €574 €16 391 €---
2519 165 €2 029 €205 €17 136 €---
TOTAL381 651 €204 964 €91 351 €176 687 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 915 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 502 €-6 420 €+8 922 €
2+2 502 €0 €+2 502 €
3+2 502 €0 €+2 502 €
4+2 502 €0 €+2 502 €
5+2 502 €0 €+2 502 €
6+2 502 €0 €+2 502 €
7+2 502 €0 €+2 502 €
8+2 502 €0 €+2 502 €
9+2 502 €+905 €+1 597 €
10+2 502 €+2 350 €+152 €
11+2 502 €+2 503 €-1 €
12+2 502 €+2 660 €-158 €
13+2 502 €+2 822 €-320 €
14+2 502 €+2 988 €-486 €
15+2 502 €+3 158 €-656 €
16+2 502 €+3 333 €-831 €
17+2 502 €+3 513 €-1 011 €
18+2 502 €+3 697 €-1 195 €
19+2 502 €+3 887 €-1 385 €
20+2 502 €+4 082 €-1 580 €
21+2 502 €+4 282 €-1 780 €
22+2 502 €+4 488 €-1 986 €
23+2 502 €+4 700 €-2 198 €
24+2 502 €+4 917 €-2 415 €
25+2 502 €+5 141 €-2 639 €
Total+62 550 €+53 006 €+9 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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