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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Brieuc (22)
Surface142.1m²
Coût Total247 988€
Loyer Annuel17 017€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 100 €
Surface : 142.1 m²
Prix au m² : 1 323,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Salon (total 38 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Toilettes dans la salle de bains

Hypercentre de SAINT-BRIEUC, Un appartement F5 en duplex au premier et deuxième étage comprenant :

  • Un salon séjour, un dégagement, une cuisine, une entrée, une chaufferie, un WC.
  • Un dégagement et une salle de bains.
  • Un dégagement, 4 chambres, un pallier, une salle d'eau avec WC.
Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.517978, -2.764982
Total : 247 988€
Prix d'acquisition : 188 100€
Travaux : 44 840€
Valeur du bien : 232 940€
Frais de notaire : 15 048€
Coût estimé : 15 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142.1m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1418€/mois
Loyer annuel estimé : 17017€/an
Fourchette totale : 1125€ - 1788€/mois
Fourchette annuelle : 13495€ - 21459€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,17 €/m²
Basé sur :504 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 183 €
Prix d'achat :188 100 €
Décote à l'achat :-77 083€ (-29.1%)
Marge achat-revente :17 195€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 988€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 228,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 300,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 479,87€
Coût de l'assurance :21 698,95€
Taxe foncière : 1 701,71€/an
Soit par mois : 141,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 418,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 442,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 142.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 840 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1000€/m² × 10 m² = 10000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1000€/m² × 6 m² = 6000€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 017 €/an
Calcul : 1 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 988 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 734 €
Revenus locatifs : +17 017 €
Charges déductibles : -55 734 €
Résultat foncier Année 1 : -38 717 €(Déficit de 38 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 894 €/an
Revenus locatifs : +17 017 €
Charges déductibles : -10 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17316.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 265 €(65% de 188 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 446 €/an
Calcul : 122 265 € × 3,636% = 4 446 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 017 €55 742 €8 332 €-38 725 €21 400 €17 325 €17 325 €
217 357 €10 681 €8 111 €6 677 €--10 648 €
317 705 €10 452 €7 882 €7 253 €--3 396 €
418 059 €10 215 €7 645 €7 844 €---
518 420 €9 970 €7 400 €8 450 €---
618 788 €9 717 €7 147 €9 072 €---
719 164 €9 455 €6 885 €9 709 €---
819 547 €9 183 €6 614 €10 364 €---
919 938 €8 903 €6 333 €11 036 €---
1020 337 €8 612 €6 043 €11 725 €---
1120 744 €8 312 €5 742 €12 432 €---
1221 159 €8 001 €5 432 €13 157 €---
1321 582 €7 680 €5 110 €13 902 €---
1422 013 €7 348 €4 778 €14 666 €---
1522 454 €7 004 €4 434 €15 450 €---
1622 903 €6 648 €4 078 €16 255 €---
1723 361 €6 279 €3 710 €17 081 €---
1823 828 €5 899 €3 329 €17 929 €---
1924 305 €5 505 €2 935 €18 800 €---
2024 791 €5 097 €2 527 €19 694 €---
2125 287 €4 675 €2 106 €20 611 €---
2225 792 €4 239 €1 669 €21 553 €---
2326 308 €3 788 €1 218 €22 521 €---
2426 834 €3 321 €751 €23 514 €---
2527 371 €2 838 €268 €24 533 €---
TOTAL545 064 €229 562 €120 480 €315 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 017 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 574 €-6 420 €+9 994 €
2+3 574 €0 €+3 574 €
3+3 574 €0 €+3 574 €
4+3 574 €+1 334 €+2 240 €
5+3 574 €+2 535 €+1 039 €
6+3 574 €+2 721 €+853 €
7+3 574 €+2 913 €+661 €
8+3 574 €+3 109 €+465 €
9+3 574 €+3 311 €+263 €
10+3 574 €+3 517 €+57 €
11+3 574 €+3 729 €-155 €
12+3 574 €+3 947 €-373 €
13+3 574 €+4 171 €-597 €
14+3 574 €+4 400 €-826 €
15+3 574 €+4 635 €-1 061 €
16+3 574 €+4 877 €-1 303 €
17+3 574 €+5 124 €-1 550 €
18+3 574 €+5 379 €-1 805 €
19+3 574 €+5 640 €-2 066 €
20+3 574 €+5 908 €-2 334 €
21+3 574 €+6 183 €-2 609 €
22+3 574 €+6 466 €-2 892 €
23+3 574 €+6 756 €-3 182 €
24+3 574 €+7 054 €-3 480 €
25+3 574 €+7 360 €-3 786 €
Total+89 350 €+94 651 €+-5 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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