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Appartement à vendre

VilleEntrevaux (04)
Surface84
Coût Total180 340
Loyer Annuel9 889
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-204
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 642,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Au sein d’une cité médiévale, découvrez cette maison de village entièrement rénovée avec goût. D’une surface de 104 m², elle se compose sur trois niveaux d’un espace de vie chaleureux et parfaitement agencé : au premier étage, une agréable pièce de vie de 26 m² avec cuisine équipée ouverte sur le séjour; au deuxième étage, une chambre avec dressing, une salle de douche, un WC séparé ainsi qu’un espace dressing indépendant avec coin bureau ; enfin, au troisième étage, un grand salon lumineux de 26 m² avec vue dégagée, complété par une mezzanine accueillant une chambre de 15 m². Entièrement rénovée, cette maison allie le cachet de l’ancien au confort moderne avec une toiture refaite et isolée en 2015, des murs isolés et du double vitrage dans toutes les pièces. Le chauffage est électrique. Chaleureuse, lumineuse et pleine de caractère, cette maison est idéale pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif dans un cadre exceptionnel. Une opportunité rare à saisir rapidement.

Contactez nous sans tarder pour organiser une visite !!

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Ville : Entrevaux
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04320
Coordonnées : 43.946270, 6.784233
Total : 180 340
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 31 300
Valeur du bien : 169 300
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9889€/an
Fourchette totale : 613€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 7351€ - 13305€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 498,45 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :125 870
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :+12 130 (+9.6%)
Marge achat-revente :-54 470€ (-43.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 614,48
Coût de l'assurance :15 779,75
Taxe foncière : 988,95€/an
Soit par mois : 82,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils modernes et économes en énergie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:6 000
    Électroménager complet: 6000€ (remplacement d'une cuisine complète) + Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ + Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ + Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 chambre: 100 m² × 120€/m² = 1200€ + Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Entrevaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 889 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 340 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 974
Revenus locatifs : +9 889
Charges déductibles : -38 974
Résultat foncier Année 1 : -29 084(Déficit de 29 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 684
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 674 €/an
Revenus locatifs : +9 889
Charges déductibles : -7 674
Résultat foncier Années 2+ : 2 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7684.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 88938 9806 059-29 09021 400 €7 690 €7 690 €
210 0877 5195 8992 569--5 121 €
310 2897 3525 7322 937--2 185 €
410 4957 1805 5603 315---
510 7057 0025 3823 703---
610 9196 8185 1974 101---
711 1376 6275 0074 510---
811 3606 4304 8104 930---
911 5876 2264 6055 361---
1011 8196 0154 3945 804---
1112 0555 7964 1766 259---
1212 2965 5703 9506 726---
1312 5425 3363 7167 206---
1412 7935 0953 4757 698---
1513 0494 8443 2248 204---
1613 3104 5862 9668 724---
1713 5764 3182 6989 258---
1813 8484 0412 4219 807---
1914 1253 7542 13410 370---
2014 4073 4581 83810 949---
2114 6953 1511 53111 544---
2214 9892 8341 21412 155---
2315 2892 50688612 783---
2415 5952 16654613 428---
2515 9071 81519514 092---
TOTAL316 763159 41887 614157 34521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 345
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077-6 420+8 497
2+2 0770+2 077
3+2 0770+2 077
4+2 077+339+1 738
5+2 077+1 111+966
6+2 077+1 230+847
7+2 077+1 353+724
8+2 077+1 479+598
9+2 077+1 608+469
10+2 077+1 741+336
11+2 077+1 878+199
12+2 077+2 018+59
13+2 077+2 162-85
14+2 077+2 310-233
15+2 077+2 461-384
16+2 077+2 617-540
17+2 077+2 777-700
18+2 077+2 942-865
19+2 077+3 111-1 034
20+2 077+3 285-1 208
21+2 077+3 463-1 386
22+2 077+3 647-1 570
23+2 077+3 835-1 758
24+2 077+4 029-1 952
25+2 077+4 227-2 150
Total+51 925+47 204+4 721
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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