Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleEntrevaux (04)
Surface84m²
Coût Total180 340€
Loyer Annuel9 889€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 642,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Au sein d’une cité médiévale, découvrez cette maison de village entièrement rénovée avec goût. D’une surface de 104 m², elle se compose sur trois niveaux d’un espace de vie chaleureux et parfaitement agencé : au premier étage, une agréable pièce de vie de 26 m² avec cuisine équipée ouverte sur le séjour; au deuxième étage, une chambre avec dressing, une salle de douche, un WC séparé ainsi qu’un espace dressing indépendant avec coin bureau ; enfin, au troisième étage, un grand salon lumineux de 26 m² avec vue dégagée, complété par une mezzanine accueillant une chambre de 15 m². Entièrement rénovée, cette maison allie le cachet de l’ancien au confort moderne avec une toiture refaite et isolée en 2015, des murs isolés et du double vitrage dans toutes les pièces. Le chauffage est électrique. Chaleureuse, lumineuse et pleine de caractère, cette maison est idéale pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif dans un cadre exceptionnel. Une opportunité rare à saisir rapidement.

Contactez nous sans tarder pour organiser une visite !!

--

Ville : Entrevaux
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04320
Coordonnées : 43.946270, 6.784233
Total : 180 340€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 169 300€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9889€/an
Fourchette totale : 613€ - 1109€/mois
Fourchette annuelle : 7351€ - 13305€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 498,45 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :125 870 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :+12 130€ (+9.6%)
Marge achat-revente :-54 470€ (-43.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 614,48€
Coût de l'assurance :15 779,75€
Taxe foncière : 988,95€/an
Soit par mois : 82,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 028,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils modernes et économes en énergie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:6 000€
    Électroménager complet: 6000€ (remplacement d'une cuisine complète) + Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ + Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ + Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 chambre: 100 m² × 120€/m² = 1200€ + Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Entrevaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 889 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 974 €
Revenus locatifs : +9 889 €
Charges déductibles : -38 974 €
Résultat foncier Année 1 : -29 084 €(Déficit de 29 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 674 €/an
Revenus locatifs : +9 889 €
Charges déductibles : -7 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 216 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7684.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 889 €38 980 €6 059 €-29 090 €21 400 €7 690 €7 690 €
210 087 €7 519 €5 899 €2 569 €--5 121 €
310 289 €7 352 €5 732 €2 937 €--2 185 €
410 495 €7 180 €5 560 €3 315 €---
510 705 €7 002 €5 382 €3 703 €---
610 919 €6 818 €5 197 €4 101 €---
711 137 €6 627 €5 007 €4 510 €---
811 360 €6 430 €4 810 €4 930 €---
911 587 €6 226 €4 605 €5 361 €---
1011 819 €6 015 €4 394 €5 804 €---
1112 055 €5 796 €4 176 €6 259 €---
1212 296 €5 570 €3 950 €6 726 €---
1312 542 €5 336 €3 716 €7 206 €---
1412 793 €5 095 €3 475 €7 698 €---
1513 049 €4 844 €3 224 €8 204 €---
1613 310 €4 586 €2 966 €8 724 €---
1713 576 €4 318 €2 698 €9 258 €---
1813 848 €4 041 €2 421 €9 807 €---
1914 125 €3 754 €2 134 €10 370 €---
2014 407 €3 458 €1 838 €10 949 €---
2114 695 €3 151 €1 531 €11 544 €---
2214 989 €2 834 €1 214 €12 155 €---
2315 289 €2 506 €886 €12 783 €---
2415 595 €2 166 €546 €13 428 €---
2515 907 €1 815 €195 €14 092 €---
TOTAL316 763 €159 418 €87 614 €157 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-6 420 €+8 497 €
2+2 077 €0 €+2 077 €
3+2 077 €0 €+2 077 €
4+2 077 €+339 €+1 738 €
5+2 077 €+1 111 €+966 €
6+2 077 €+1 230 €+847 €
7+2 077 €+1 353 €+724 €
8+2 077 €+1 479 €+598 €
9+2 077 €+1 608 €+469 €
10+2 077 €+1 741 €+336 €
11+2 077 €+1 878 €+199 €
12+2 077 €+2 018 €+59 €
13+2 077 €+2 162 €-85 €
14+2 077 €+2 310 €-233 €
15+2 077 €+2 461 €-384 €
16+2 077 €+2 617 €-540 €
17+2 077 €+2 777 €-700 €
18+2 077 €+2 942 €-865 €
19+2 077 €+3 111 €-1 034 €
20+2 077 €+3 285 €-1 208 €
21+2 077 €+3 463 €-1 386 €
22+2 077 €+3 647 €-1 570 €
23+2 077 €+3 835 €-1 758 €
24+2 077 €+4 029 €-1 952 €
25+2 077 €+4 227 €-2 150 €
Total+51 925 €+47 204 €+4 721 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →