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Appartement T3 avec balcon

VilleTarbes (65)
Surface51.91m²
Coût Total86 900€
Loyer Annuel5 452€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 51.91 m²
Prix au m² : 1 059,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 1

À vendre dans votre agence Cabinet le Syndic à Tarbes venez découvrir cet appartement T3 à rénover d'une surface de 52m2. Cet appartement sera libre de toutes occupation, il est situé dans une résidence à deux pas du centre ville de Tarbes. Il dispose d'une cuisine séparée, d'un salon séjour avec balcon et de deux chambres. Vous trouverez également une salle de de bain ainsi qu'un WC séparé. Une cave vient compléter ce bien. Appartement traversant NORD/SUD. Le chauffage est individuel electrique. La production d'eau chaude est individuelle au gaz. Les fenêtres sont en double vitrage PVC. La taxe foncière est de 975 EUR / an. Les charges de copropriété sont de 59,70EUR par mois. N'hésitez plus et contactez-nous par téléphone ou par mail pour visiter ce bien

  • https://www.cabinetlesyndic.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.225938, 0.069188
Total : 86 900€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 27 500€
Valeur du bien : 82 500€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.91m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 454€/mois
Loyer annuel estimé : 5452€/an
Fourchette totale : 369€ - 560€/mois
Fourchette annuelle : 4425€ - 6717€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 425 €/m²
Basé sur :435 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 972 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-18 972€ (-25.6%)
Marge achat-revente :-12 928€ (-17.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :424,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 449,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 418,94€
Coût de l'assurance :7 386,50€
Taxe foncière : 975,00€/an
Soit par mois : 81,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 59,70€/mois
Soit par an : 716,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 454,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 51.91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la production d'eau chaude au gaz par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - traces d'humidité visibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon pour maintenir l'état général
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 500 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 454 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 452 €/an
Calcul : 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 292 €
Revenus locatifs : +5 452 €
Charges déductibles : -32 292 €
Résultat foncier Année 1 : -26 840 €(Déficit de 26 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 792 €/an
Revenus locatifs : +5 452 €
Charges déductibles : -4 792 €
Résultat foncier Années 2+ : 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5439.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 452 €32 294 €2 808 €-26 843 €21 400 €5 443 €5 443 €
25 561 €4 719 €2 732 €842 €--4 600 €
35 672 €4 640 €2 653 €1 032 €--3 569 €
45 785 €4 559 €2 572 €1 226 €--2 342 €
55 901 €4 476 €2 489 €1 426 €--917 €
66 019 €4 389 €2 402 €1 630 €---
76 140 €4 300 €2 313 €1 840 €---
86 262 €4 208 €2 221 €2 055 €---
96 388 €4 112 €2 125 €2 275 €---
106 515 €4 014 €2 027 €2 502 €---
116 646 €3 912 €1 925 €2 734 €---
126 779 €3 807 €1 820 €2 972 €---
136 914 €3 698 €1 711 €3 216 €---
147 052 €3 586 €1 599 €3 467 €---
157 194 €3 470 €1 483 €3 724 €---
167 337 €3 350 €1 363 €3 987 €---
177 484 €3 226 €1 239 €4 258 €---
187 634 €3 098 €1 112 €4 535 €---
197 786 €2 966 €979 €4 820 €---
207 942 €2 830 €843 €5 113 €---
218 101 €2 689 €702 €5 412 €---
228 263 €2 543 €556 €5 720 €---
238 428 €2 392 €405 €6 036 €---
248 597 €2 237 €250 €6 360 €---
258 769 €2 076 €89 €6 693 €---
TOTAL174 622 €117 590 €40 419 €57 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 145 €-6 420 €+7 565 €
2+1 145 €0 €+1 145 €
3+1 145 €0 €+1 145 €
4+1 145 €0 €+1 145 €
5+1 145 €0 €+1 145 €
6+1 145 €+214 €+931 €
7+1 145 €+552 €+593 €
8+1 145 €+616 €+529 €
9+1 145 €+683 €+462 €
10+1 145 €+751 €+394 €
11+1 145 €+820 €+325 €
12+1 145 €+892 €+253 €
13+1 145 €+965 €+180 €
14+1 145 €+1 040 €+105 €
15+1 145 €+1 117 €+28 €
16+1 145 €+1 196 €-51 €
17+1 145 €+1 277 €-132 €
18+1 145 €+1 361 €-216 €
19+1 145 €+1 446 €-301 €
20+1 145 €+1 534 €-389 €
21+1 145 €+1 624 €-479 €
22+1 145 €+1 716 €-571 €
23+1 145 €+1 811 €-666 €
24+1 145 €+1 908 €-763 €
25+1 145 €+2 008 €-863 €
Total+28 625 €+17 110 €+11 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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