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Maison à vendre

VilleMontboyer (16)
Surface282m²
Coût Total244 984€
Loyer Annuel24 871€
Rentabilité10.15%
Cashflow/mois+597€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 300 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 664,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine ouverte, 4 chambres, 1 place de parking

Une maison familiale récemment rénovée offrant un logement familial lumineux et spacieux et 4 grandes chambres - À seulement 10mn de Chalais et facilement accessible à Angoulême, cette maison familiale récemment rénovée est disponible immédiatement à la vente.

Une grande cuisine ouverte sur la salle à manger deviendra sans aucun doute le cœur de cette propriété.

Quatre grandes chambres, un bureau et des salles de bains modernes et bien aménagées font de cette propriété une proposition attrayante.

Grand parking privé hors route et accès à de grandes granges prêtes à être utilisées comme atelier d'artisan ou zone de stockage spacieuse.

Ville : Montboyer
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16620
Coordonnées : 45.324559, 0.074556
Total : 244 984€
Prix d'acquisition : 187 300€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 230 000€
Frais de notaire : 14 984€
Coût estimé : 14 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 2073€/mois
Loyer annuel estimé : 24871€/an
Fourchette totale : 1621€ - 2650€/mois
Fourchette annuelle : 19455€ - 31794€/an
Rentabilité brute :10.15%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 12.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 184,21 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :333 947 €
Prix d'achat :187 300 €
Décote à l'achat :-146 647€ (-43.9%)
Marge achat-revente :88 963€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 984€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 206,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :61,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 268,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 064,37€
Coût de l'assurance :18 373,80€
Taxe foncière : 2 487,06€/an
Soit par mois : 207,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 072,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 475,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :597,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Nettoyage et rafraîchissement du salon, y compris peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite des travaux importants
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:3 600€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Remplacement revêtement de sol (parquet flottant): 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Ventilation:8 500€
    Installation VMC double flux: 7000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montboyer (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 871 €/an
Calcul : 2 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 984 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 487 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 024 €
Revenus locatifs : +24 871 €
Charges déductibles : -54 024 €
Résultat foncier Année 1 : -29 153 €(Déficit de 29 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 324 €/an
Revenus locatifs : +24 871 €
Charges déductibles : -11 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 547 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7753.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 745 €(65% de 187 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 427 €/an
Calcul : 121 745 € × 3,636% = 4 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 871 €54 032 €8 110 €-29 161 €21 400 €7 761 €7 761 €
225 368 €11 115 €7 893 €14 253 €---
325 875 €10 891 €7 669 €14 985 €---
426 393 €10 659 €7 437 €15 734 €---
526 921 €10 419 €7 197 €16 501 €---
627 459 €10 172 €6 950 €17 288 €---
728 008 €9 915 €6 693 €18 093 €---
828 569 €9 650 €6 428 €18 918 €---
929 140 €9 376 €6 154 €19 764 €---
1029 723 €9 093 €5 871 €20 630 €---
1130 317 €8 800 €5 578 €21 517 €---
1230 923 €8 497 €5 275 €22 426 €---
1331 542 €8 184 €4 962 €23 358 €---
1432 173 €7 860 €4 638 €24 313 €---
1532 816 €7 525 €4 303 €25 291 €---
1633 473 €7 179 €3 957 €26 294 €---
1734 142 €6 821 €3 599 €27 321 €---
1834 825 €6 451 €3 229 €28 374 €---
1935 521 €6 068 €2 846 €29 453 €---
2036 232 €5 672 €2 450 €30 560 €---
2136 956 €5 263 €2 041 €31 694 €---
2237 696 €4 839 €1 617 €32 856 €---
2338 449 €4 402 €1 180 €34 048 €---
2439 218 €3 949 €727 €35 269 €---
2540 003 €3 481 €259 €36 521 €---
TOTAL796 613 €240 315 €117 064 €556 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 223 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 223 €-6 420 €+11 643 €
2+5 223 €+1 948 €+3 275 €
3+5 223 €+4 495 €+728 €
4+5 223 €+4 720 €+503 €
5+5 223 €+4 950 €+273 €
6+5 223 €+5 186 €+37 €
7+5 223 €+5 428 €-205 €
8+5 223 €+5 675 €-452 €
9+5 223 €+5 929 €-706 €
10+5 223 €+6 189 €-966 €
11+5 223 €+6 455 €-1 232 €
12+5 223 €+6 728 €-1 505 €
13+5 223 €+7 007 €-1 784 €
14+5 223 €+7 294 €-2 071 €
15+5 223 €+7 587 €-2 364 €
16+5 223 €+7 888 €-2 665 €
17+5 223 €+8 196 €-2 973 €
18+5 223 €+8 512 €-3 289 €
19+5 223 €+8 836 €-3 613 €
20+5 223 €+9 168 €-3 945 €
21+5 223 €+9 508 €-4 285 €
22+5 223 €+9 857 €-4 634 €
23+5 223 €+10 214 €-4 991 €
24+5 223 €+10 581 €-5 358 €
25+5 223 €+10 956 €-5 733 €
Total+130 575 €+166 889 €+-36 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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