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Achat : Appartement Boulogne-sur-Mer (62200)

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface209m²
Coût Total358 290€
Loyer Annuel24 573€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 209 m²
Prix au m² : 1 363,64 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 209 m², 10 pièces, 7 chambres, 3 salles de bain, 374 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison À Vendre. A vendre dans votre agence Orpi Porte Neuve dans un secteur calme et recherché à proximité immédiate du dernier sou. Venez découvrir cet immeuble de rapport de 3 lots libre d'occupation.

-Au rez de chaussé, appartement en souplex de type F3 de 87M2 avec entrée indépendante comprenant : entrée, cuisine, salon, salle à manger, deux chambres, salle de bains, beau jardin bien exposé et cave.

-Au premier étage, appartement de type F3 de 72M2 comprenant : Entrée, pièce de vie, cuisine avec vue mer, vestiaire, salle de bains, deux grandes chambres et ses parquets d'origine.

-Au deuxième étage appartement de type F3 de 51M2 avec une vaste pièce de vie avec cuisine ouverte, salle de bains, deux chambres..

Le plus un garage qui peut être loué ou possibilité d'en faire bénéficier un des locataires.

Une cave pour chaque appartement Compteurs électrique et gaz individuels.

Idéal pour investisseur ou personne qui souhaiterait habiter un des lots et louer le reste, rare sur le marché !

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.734820, 1.616720
Total : 358 290€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 50 490€
Valeur du bien : 335 490€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 209m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2048€/mois
Loyer annuel estimé : 24573€/an
Fourchette totale : 1644€ - 2550€/mois
Fourchette annuelle : 19731€ - 30604€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 665,47 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :348 082 €
Prix d'achat :285 000 €
Décote à l'achat :-63 082€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-10 208€ (-2.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 746,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :134,36€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 880,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 511,59€
Coût de l'assurance :40 307,63€
Taxe foncière : 2 457,30€/an
Soit par mois : 204,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 047,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 085,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 209 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 209 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 209 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 490 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€ = 5040€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 573 €/an
Calcul : 2 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 290 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 612 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 457 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 053 €
Revenus locatifs : +24 573 €
Charges déductibles : -66 053 €
Résultat foncier Année 1 : -41 480 €(Déficit de 41 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 563 €/an
Revenus locatifs : +24 573 €
Charges déductibles : -15 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20079.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 573 €66 064 €11 505 €-41 491 €21 400 €20 091 €20 091 €
225 065 €15 262 €11 193 €9 802 €--10 289 €
325 566 €14 941 €10 871 €10 625 €---
426 077 €14 608 €10 538 €11 469 €---
526 599 €14 264 €10 195 €12 334 €---
627 131 €13 910 €9 840 €13 221 €---
727 673 €13 543 €9 473 €14 130 €---
828 227 €13 164 €9 095 €15 062 €---
928 791 €12 773 €8 704 €16 018 €---
1029 367 €12 369 €8 300 €16 998 €---
1129 954 €11 952 €7 882 €18 003 €---
1230 553 €11 521 €7 451 €19 033 €---
1331 165 €11 075 €7 006 €20 089 €---
1431 788 €10 615 €6 546 €21 173 €---
1532 424 €10 140 €6 070 €22 284 €---
1633 072 €9 649 €5 579 €23 423 €---
1733 734 €9 142 €5 072 €24 592 €---
1834 408 €8 618 €4 548 €25 790 €---
1935 096 €8 077 €4 007 €27 020 €---
2035 798 €7 518 €3 448 €28 280 €---
2136 514 €6 940 €2 871 €29 574 €---
2237 245 €6 344 €2 274 €30 901 €---
2337 989 €5 728 €1 658 €32 262 €---
2438 749 €5 091 €1 022 €33 658 €---
2539 524 €4 434 €364 €35 090 €---
TOTAL787 082 €317 742 €165 512 €469 340 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 469 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 160 €-6 420 €+11 580 €
2+5 160 €0 €+5 160 €
3+5 160 €+101 €+5 059 €
4+5 160 €+3 441 €+1 719 €
5+5 160 €+3 700 €+1 460 €
6+5 160 €+3 966 €+1 194 €
7+5 160 €+4 239 €+921 €
8+5 160 €+4 519 €+641 €
9+5 160 €+4 805 €+355 €
10+5 160 €+5 099 €+61 €
11+5 160 €+5 401 €-241 €
12+5 160 €+5 710 €-550 €
13+5 160 €+6 027 €-867 €
14+5 160 €+6 352 €-1 192 €
15+5 160 €+6 685 €-1 525 €
16+5 160 €+7 027 €-1 867 €
17+5 160 €+7 378 €-2 218 €
18+5 160 €+7 737 €-2 577 €
19+5 160 €+8 106 €-2 946 €
20+5 160 €+8 484 €-3 324 €
21+5 160 €+8 872 €-3 712 €
22+5 160 €+9 270 €-4 110 €
23+5 160 €+9 678 €-4 518 €
24+5 160 €+10 097 €-4 937 €
25+5 160 €+10 527 €-5 367 €
Total+129 000 €+140 802 €+-11 802 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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