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Maison à vendre

VilleCaylus (82)
Surface99m²
Coût Total110 970€
Loyer Annuel8 515€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 010,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 25/06/2026, 1 étage, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 48 m²), 2 chambres, 2 terrasses, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

A VENDRE

Maison située sur les hauteurs, offrant une vue magnifique. Idéal pour les amoureux de la pierre, elle allie la fraicheur et la vie en harmonie avec la nature, sur un terrain d'environ 665m2. La maison se compose d'une pièce de vie, coin cuisine, salon, toilette séparé, un escalier en bois mène à la partie nuit, deux chambres généreuses et lumineuses avec terrasse, une salle d'eau. Une dépendance. Un aménagement de la grotte apportera un beau volume supplémentaire atypique. Ce bien vous est présenté par Géraldine Garcia

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.236690, 1.765529
Total : 110 970€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 2 970€
Valeur du bien : 102 970€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8515€/an
Fourchette totale : 551€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6616€ - 10958€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :893 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 407 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+11 593€ (+13.1%)
Marge achat-revente :-22 563€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 228,71€
Coût de l'assurance :9 709,88€
Taxe foncière : 851,50€/an
Soit par mois : 70,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 440 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon, peinture et revêtement
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 970 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:2 970€
    Isolation combles: 99 m² × 30€/m² = 2970€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 2 970€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (2 970€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 515 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 970 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 078 €
Revenus locatifs : +8 515 €
Charges déductibles : -8 078 €
Résultat foncier Année 1 : 437 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 108 €/an
Revenus locatifs : +8 515 €
Charges déductibles : -5 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 407 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 515 €8 082 €3 872 €433 €---
28 685 €5 011 €3 771 €3 674 €---
38 859 €4 906 €3 666 €3 953 €---
49 036 €4 798 €3 558 €4 238 €---
59 217 €4 685 €3 446 €4 531 €---
69 401 €4 569 €3 329 €4 832 €---
79 589 €4 449 €3 209 €5 141 €---
89 781 €4 324 €3 084 €5 457 €---
99 977 €4 195 €2 955 €5 782 €---
1010 176 €4 061 €2 821 €6 116 €---
1110 380 €3 922 €2 682 €6 458 €---
1210 587 €3 778 €2 538 €6 809 €---
1310 799 €3 629 €2 389 €7 170 €---
1411 015 €3 475 €2 235 €7 540 €---
1511 235 €3 315 €2 075 €7 920 €---
1611 460 €3 150 €1 910 €8 310 €---
1711 689 €2 978 €1 738 €8 711 €---
1811 923 €2 801 €1 561 €9 122 €---
1912 161 €2 617 €1 377 €9 545 €---
2012 405 €2 426 €1 186 €9 978 €---
2112 653 €2 229 €989 €10 424 €---
2212 906 €2 024 €785 €10 881 €---
2313 164 €1 813 €573 €11 351 €---
2413 427 €1 593 €353 €11 834 €---
2513 696 €1 366 €126 €12 330 €---
TOTAL272 737 €90 196 €56 229 €182 541 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 788 €+130 €+1 658 €
2+1 788 €+1 102 €+686 €
3+1 788 €+1 186 €+602 €
4+1 788 €+1 272 €+516 €
5+1 788 €+1 359 €+429 €
6+1 788 €+1 450 €+338 €
7+1 788 €+1 542 €+246 €
8+1 788 €+1 637 €+151 €
9+1 788 €+1 735 €+53 €
10+1 788 €+1 835 €-47 €
11+1 788 €+1 937 €-149 €
12+1 788 €+2 043 €-255 €
13+1 788 €+2 151 €-363 €
14+1 788 €+2 262 €-474 €
15+1 788 €+2 376 €-588 €
16+1 788 €+2 493 €-705 €
17+1 788 €+2 613 €-825 €
18+1 788 €+2 737 €-949 €
19+1 788 €+2 863 €-1 075 €
20+1 788 €+2 994 €-1 206 €
21+1 788 €+3 127 €-1 339 €
22+1 788 €+3 264 €-1 476 €
23+1 788 €+3 405 €-1 617 €
24+1 788 €+3 550 €-1 762 €
25+1 788 €+3 699 €-1 911 €
Total+44 700 €+54 762 €+-10 062 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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