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Détails du bien

Bien expiré
VilleRaon-l'Étape (88)
Surface106.1m²
Coût Total166 794€
Loyer Annuel9 884€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 106.1 m²
Prix au m² : 937,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

RAON L'ETAPE : maison de ville d'une surface habitable de 106.10 m² à rénover entièrement à l'intérieur avec façade et toiture rénovées. Elle est composée au rez de chaussée, d'une entrée, salon, cuisine, séjour, bureau et grande pièce de stockage. A l'étage, 3 chambres, une salle d'eau avec W.C et grenier aménageable. Spacieuse grange pour stockage et appentis avec terrasse.

Carte pro. CPI 8801 2018 000 027 660

Ville : Raon-l'Étape
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88110
Total : 166 794€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 59 334€
Valeur du bien : 158 834€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.1m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9884€/an
Fourchette totale : 660€ - 1028€/mois
Fourchette annuelle : 7917€ - 12341€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 794€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 860,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 314,68€
Coût de l'assurance :14 177,49€
Taxe foncière : 988,44€/an
Soit par mois : 82,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 823,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 106.1 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 106.1 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 334 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 244€
    Isolation toiture/combles: 106.1 m² × 40€/m² = 4240€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:840€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 70€/m² = 840€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Autres pièces:350€
    Rafraîchissement autres pièces: 5 m² × 70€/m² = 350€ (prix moyen incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raon-l'Étape (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 884 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 794 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 988 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 334 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 256 €
Revenus locatifs : +9 884 €
Charges déductibles : -66 256 €
Résultat foncier Année 1 : -56 372 €(Déficit de 56 372 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 972 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 922 €/an
Revenus locatifs : +9 884 €
Charges déductibles : -6 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34972.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 884 €66 262 €5 372 €-56 377 €21 400 €34 977 €34 977 €
210 082 €6 782 €5 227 €3 300 €--31 678 €
310 284 €6 632 €5 077 €3 651 €--28 026 €
410 489 €6 477 €4 922 €4 012 €--24 014 €
510 699 €6 317 €4 761 €4 382 €--19 632 €
610 913 €6 151 €4 596 €4 762 €--14 870 €
711 131 €5 980 €4 425 €5 151 €--9 719 €
811 354 €5 804 €4 248 €5 550 €--4 169 €
911 581 €5 621 €4 066 €5 960 €---
1011 813 €5 433 €3 877 €6 380 €---
1112 049 €5 238 €3 682 €6 811 €---
1212 290 €5 036 €3 481 €7 254 €---
1312 536 €4 828 €3 273 €7 707 €---
1412 786 €4 614 €3 058 €8 173 €---
1513 042 €4 392 €2 836 €8 650 €---
1613 303 €4 162 €2 607 €9 141 €---
1713 569 €3 926 €2 370 €9 643 €---
1813 840 €3 681 €2 125 €10 160 €---
1914 117 €3 428 €1 873 €10 689 €---
2014 400 €3 167 €1 611 €11 233 €---
2114 688 €2 897 €1 342 €11 790 €---
2214 981 €2 619 €1 063 €12 363 €---
2315 281 €2 331 €775 €12 950 €---
2415 587 €2 033 €478 €13 554 €---
2515 898 €1 726 €170 €14 173 €---
TOTAL316 599 €175 537 €77 315 €141 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 076 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 076 €-6 420 €+8 496 €
2+2 076 €0 €+2 076 €
3+2 076 €0 €+2 076 €
4+2 076 €0 €+2 076 €
5+2 076 €0 €+2 076 €
6+2 076 €0 €+2 076 €
7+2 076 €0 €+2 076 €
8+2 076 €0 €+2 076 €
9+2 076 €+537 €+1 539 €
10+2 076 €+1 914 €+162 €
11+2 076 €+2 043 €+33 €
12+2 076 €+2 176 €-100 €
13+2 076 €+2 312 €-236 €
14+2 076 €+2 452 €-376 €
15+2 076 €+2 595 €-519 €
16+2 076 €+2 742 €-666 €
17+2 076 €+2 893 €-817 €
18+2 076 €+3 048 €-972 €
19+2 076 €+3 207 €-1 131 €
20+2 076 €+3 370 €-1 294 €
21+2 076 €+3 537 €-1 461 €
22+2 076 €+3 709 €-1 633 €
23+2 076 €+3 885 €-1 809 €
24+2 076 €+4 066 €-1 990 €
25+2 076 €+4 252 €-2 176 €
Total+51 900 €+42 319 €+9 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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