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vente - maison

Bien expiré
VilleNoyant (49)
Surface202
Coût Total254 040
Loyer Annuel16 208
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 500 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 789,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Box, Parking, Salle de bain, Petit prix

Vous cherchez un coin où le silence est plus bavard que les klaxons ? Direction Noyant-Village, dans le 49390, pour découvrir une maison qui respire la campagne... et qui pourrait bien devenir votre prochaine bouffée d'air frais.?

Dès l'entrée, on se sent chez soi : cuisine aménagée et équipée, prête pour vos futures recettes fétiches, salon avec cheminée pour des soirées qui crépitent, salle d'eau, WC, et trois chambres pour accueillir tout le monde confortablement.?

À l'étage, les espaces sont à finir d'aménager — l'occasion parfaite de laisser libre cours à vos idées : deux chambres supplémentaires, salle d'eau avec WC, un vrai terrain de jeu pour votre imagination.

Et si vous aimez l'espace, le vrai, celui où on respire à pleins poumons : plus de 7 000 m² de terrain, deux grands hangars (parfaits pour projets, rangement ou passions démesurées), et un environnement paisible, au beau milieu de la campagne.

Cerise sur le gâteau : tous les commerces sont à seulement 10 minutes en voiture. Le calme, oui, mais pas au bout du monde non plus !

En bref : une maison qui ne demande qu'à être visitée... et peut-être adoptée.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Eric VERNEAU inscrit au RSAC d'ANGERS n° 841 641 509 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Noyant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49490
Coordonnées : 47.421903, 0.129243
Total : 254 040
Prix d'acquisition : 159 500
Travaux : 81 780
Valeur du bien : 241 280
Frais de notaire : 12 760
Coût estimé : 12 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1351€/mois
Loyer annuel estimé : 16208€/an
Fourchette totale : 1041€ - 1752€/mois
Fourchette annuelle : 12497€ - 21021€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 250,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :74,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 324,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 986,80
Coût de l'assurance :22 228,50
Taxe foncière : 1 620,75€/an
Soit par mois : 135,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 350,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 459,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine + salle de bain
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 780(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 400
    Isolation toiture: 202 m² × 56€/m² = 11212€, Main d'œuvre: 88€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:25 000
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1000€ = 25000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:480
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité:800
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1000€ + 5 prises × 75€ = 800€
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine + 1 salle de bain = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 52 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 351 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 208 €/an
Calcul : 1 351 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 040 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 889 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 621 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 666
Revenus locatifs : +16 208
Charges déductibles : -92 666
Résultat foncier Année 1 : -76 458(Déficit de 76 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 058
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 886 €/an
Revenus locatifs : +16 208
Charges déductibles : -10 886
Résultat foncier Années 2+ : 5 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55058.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 675(65% de 159 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 770 €/an
Calcul : 103 675 € × 3,636% = 3 770
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 20892 6748 384-76 46721 400 €55 067 €55 067 €
216 53210 6708 1605 862--49 205 €
316 86210 4387 9286 425--42 780 €
417 20010 1987 6887 002--35 778 €
517 5449 9507 4407 594--28 185 €
617 8949 6937 1838 201--19 984 €
718 2529 4286 9188 824--11 159 €
818 6179 1546 6449 463--1 696 €
918 9908 8716 36110 119---
1019 3698 5786 06810 792---
1119 7578 2755 76511 482---
1220 1527 9615 45112 191---
1320 5557 6375 12812 918---
1420 9667 3034 79313 664---
1521 3856 9564 44614 429---
1621 8136 5984 08815 215---
1722 2496 2283 71816 021---
1822 6945 8463 33616 849---
1923 1485 4502 94017 698---
2023 6115 0412 53118 570---
2124 0844 6182 10819 466---
2224 5654 1811 67120 385---
2325 0563 7291 21921 328---
2425 5583 26175122 297---
2526 0692 77826823 291---
TOTAL519 131265 514120 987253 61721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 617
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 404-6 420+9 824
2+3 4040+3 404
3+3 4040+3 404
4+3 4040+3 404
5+3 4040+3 404
6+3 4040+3 404
7+3 4040+3 404
8+3 4040+3 404
9+3 404+2 527+877
10+3 404+3 238+166
11+3 404+3 445-41
12+3 404+3 657-253
13+3 404+3 875-471
14+3 404+4 099-695
15+3 404+4 329-925
16+3 404+4 564-1 160
17+3 404+4 806-1 402
18+3 404+5 055-1 651
19+3 404+5 310-1 906
20+3 404+5 571-2 167
21+3 404+5 840-2 436
22+3 404+6 115-2 711
23+3 404+6 398-2 994
24+3 404+6 689-3 285
25+3 404+6 987-3 583
Total+85 100+76 085+9 015
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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