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Maison - 5 pièce(s) - 107 m²

VilleBégrolles-en-Mauges (49)
Surface107m²
Coût Total194 915€
Loyer Annuel11 810€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 084,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville au coeur de Bégrolles en Mauges proposant en rez de chaussée un séjour/salon de plus de 40m², une cuisine, un espace bureau et un WC. A l'étage le palier distribue 3 chambres dont une de plus de 16m², une salle de bains et une pièce traversante à exploiter selon vos besoins. Au second étage, un grenier aménageable. Cave sous la maison. Dépendances dans la cour commune et un jardin de plus de 360m². Garage non attenant pour compléter le tout.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente honoraires d'agence inclus : 116 000 €Prix de vente hors honoraires d'agence : 108 000 €Honoraires charge acquéreur : 8 000 € soit 7,41 % TTC de la valeur du bien hors honorairesContactez votre consultant megAgence : Aurélie ROBIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 944 136 126

Surface terrain : 637 m².

Ville : Bégrolles-en-Mauges
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49122
Coordonnées : 47.144517, -0.932257
Total : 194 915€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 69 635€
Valeur du bien : 185 635€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 984€/mois
Loyer annuel estimé : 11810€/an
Fourchette totale : 762€ - 1271€/mois
Fourchette annuelle : 9146€ - 15251€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 018,35 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 963 €
Prix d'achat :116 000 €
Décote à l'achat :-99 963€ (-46.3%)
Marge achat-revente :21 048€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 915€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 035,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 763,79€
Coût de l'assurance :17 055,06€
Taxe foncière : 1 181,03€/an
Soit par mois : 98,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 984,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la plomberie
Raison: État 1/5 visible - plomberie à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 635 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 420€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 465€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 805€/fenêtre = 10465€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie générale: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bégrolles-en-Mauges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 885€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 810 €/an
Calcul : 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 915 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 635 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 293 €
Revenus locatifs : +11 810 €
Charges déductibles : -78 293 €
Résultat foncier Année 1 : -66 483 €(Déficit de 66 483 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 083 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 658 €/an
Revenus locatifs : +11 810 €
Charges déductibles : -8 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 152 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45082.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 810 €78 299 €6 801 €-66 489 €21 400 €45 089 €45 089 €
212 046 €8 487 €6 624 €3 560 €--41 529 €
312 287 €8 303 €6 440 €3 984 €--37 545 €
412 533 €8 113 €6 249 €4 421 €--33 124 €
512 784 €7 915 €6 052 €4 869 €--28 256 €
613 039 €7 711 €5 848 €5 329 €--22 927 €
713 300 €7 499 €5 636 €5 801 €--17 126 €
813 566 €7 280 €5 417 €6 286 €--10 840 €
913 838 €7 053 €5 190 €6 785 €--4 055 €
1014 114 €6 818 €4 954 €7 297 €---
1114 397 €6 574 €4 711 €7 823 €---
1214 685 €6 322 €4 458 €8 363 €---
1314 978 €6 060 €4 197 €8 918 €---
1415 278 €5 789 €3 926 €9 489 €---
1515 583 €5 509 €3 645 €10 075 €---
1615 895 €5 218 €3 355 €10 677 €---
1716 213 €4 917 €3 054 €11 296 €---
1816 537 €4 605 €2 742 €11 932 €---
1916 868 €4 282 €2 419 €12 586 €---
2017 205 €3 947 €2 084 €13 258 €---
2117 549 €3 600 €1 737 €13 949 €---
2217 900 €3 241 €1 378 €14 659 €---
2318 258 €2 869 €1 006 €15 389 €---
2418 624 €2 484 €621 €16 140 €---
2518 996 €2 085 €222 €16 911 €---
TOTAL378 286 €214 979 €98 764 €163 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 480 €-6 420 €+8 900 €
2+2 480 €0 €+2 480 €
3+2 480 €0 €+2 480 €
4+2 480 €0 €+2 480 €
5+2 480 €0 €+2 480 €
6+2 480 €0 €+2 480 €
7+2 480 €0 €+2 480 €
8+2 480 €0 €+2 480 €
9+2 480 €0 €+2 480 €
10+2 480 €+972 €+1 508 €
11+2 480 €+2 347 €+133 €
12+2 480 €+2 509 €-29 €
13+2 480 €+2 675 €-195 €
14+2 480 €+2 847 €-367 €
15+2 480 €+3 022 €-542 €
16+2 480 €+3 203 €-723 €
17+2 480 €+3 389 €-909 €
18+2 480 €+3 580 €-1 100 €
19+2 480 €+3 776 €-1 296 €
20+2 480 €+3 977 €-1 497 €
21+2 480 €+4 185 €-1 705 €
22+2 480 €+4 398 €-1 918 €
23+2 480 €+4 617 €-2 137 €
24+2 480 €+4 842 €-2 362 €
25+2 480 €+5 073 €-2 593 €
Total+62 000 €+48 992 €+13 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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