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Maison de 6 pièces de 330 m² située à L'Hermenault

Bien expiré
VilleHermenault, Marsais-sainte-radégonde, Petosse, Pouillé, Saint-martin-des-fontaines, Saint-valérien (85)
Surface291m²
Coût Total322 900€
Loyer Annuel25 732€
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+393€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 291 m²
Prix au m² : 945,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : pompe à chaleur individuel, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette maison familiale pleine de charme, nichée au cœur du bourg de L'Hermenault. Construite en 1849, elle déploie une surface habitable de 291 m², où l'élégance de l'ancien se conjugue avec des prestations soignées. Dès votre arrivée, vous serez séduit par ses volumes généreux et sa disposition ingénieuse qui optimise chaque espace. La cuisine, véritable cœur de la maison, est spacieuse et conviviale, parfaite pour des moments de partage en famille ou entre amis. Les quatre chambres, toutes aussi vastes, et les deux salles de bain assurent un confort de vie optimal pour chaque membre de la famille.

À l'extérieur, un jardin de 1500 m² s'étend, offrant un véritable havre de paix pour se détendre ou profiter d'activités de plein air. Le garage et les nombreuses places de stationnement ajoutent à la praticité de cette demeure, simplifiant ainsi votre quotidien.

L'emplacement de cette maison est un véritable atout. Proche de Fontenay-le-Comte, elle offre un cadre de vie paisible tout en étant à proximité des commodités essentielles. À quelques pas, vous trouverez une supérette, une pharmacie, des écoles et des services médicaux. Pour les amateurs de plage, les côtes vendéennes et La Rochelle sont accessibles en moins d'une heure de route, promettant de belles escapades en bord de mer.

Caractéristiques techniques :

  • Taxe foncière : 723 €
  • DPE : C
  • Mode de chauffage : Pompe à chaleur air/eau
  • Nombre de salles de bains : 2
  • Nombre de garages : 1
  • Surface de terrain : 1500 m²

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. - http://zefir.fr/

Ville : Hermenault, Marsais-sainte-radégonde, Petosse, Pouillé, Saint-martin-des-fontaines, Saint-valérien
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85570
Coordonnées : 46.521423, -0.904414
Total : 322 900€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 300 900€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 291m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2144€/mois
Loyer annuel estimé : 25732€/an
Fourchette totale : 1688€ - 2725€/mois
Fourchette annuelle : 20252€ - 32694€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 599,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :91,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 690,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 874,32€
Coût de l'assurance :27 446,50€
Taxe foncière : 723,00€/an
Soit par mois : 60,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 144,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 750,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :393,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres (parquet ancien à rénover)
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain (remplacement des sanitaires, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour un bien ancien
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie (remplacement si nécessaire)
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité dans une maison ancienne

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 9000€ = 18000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système de plomberie × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 732 €/an
Calcul : 2 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 098 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 560 €
Revenus locatifs : +25 732 €
Charges déductibles : -38 560 €
Résultat foncier Année 1 : -12 828 €(Déficit de 12 828 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 660 €/an
Revenus locatifs : +25 732 €
Charges déductibles : -12 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2128.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 732 €38 570 €10 849 €-12 839 €10 700 €2 139 €2 139 €
226 246 €12 382 €10 561 €13 864 €---
326 771 €12 084 €10 263 €14 687 €---
427 307 €11 776 €9 955 €15 531 €---
527 853 €11 457 €9 636 €16 396 €---
628 410 €11 127 €9 306 €17 283 €---
728 978 €10 786 €8 965 €18 192 €---
829 557 €10 432 €8 612 €19 125 €---
930 149 €10 067 €8 246 €20 082 €---
1030 752 €9 689 €7 868 €21 063 €---
1131 367 €9 298 €7 477 €22 069 €---
1231 994 €8 893 €7 073 €23 100 €---
1332 634 €8 475 €6 654 €24 159 €---
1433 286 €8 042 €6 221 €25 244 €---
1533 952 €7 594 €5 773 €26 358 €---
1634 631 €7 131 €5 310 €27 501 €---
1735 324 €6 651 €4 830 €28 673 €---
1836 030 €6 155 €4 335 €29 875 €---
1936 751 €5 642 €3 821 €31 109 €---
2037 486 €5 112 €3 291 €32 374 €---
2138 236 €4 562 €2 742 €33 673 €---
2239 000 €3 994 €2 173 €35 006 €---
2339 780 €3 407 €1 586 €36 374 €---
2440 576 €2 799 €978 €37 777 €---
2541 388 €2 170 €349 €39 218 €---
TOTAL824 189 €228 296 €156 874 €595 893 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 595 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 404 €-3 210 €+8 614 €
2+5 404 €+3 518 €+1 886 €
3+5 404 €+4 406 €+998 €
4+5 404 €+4 659 €+745 €
5+5 404 €+4 919 €+485 €
6+5 404 €+5 185 €+219 €
7+5 404 €+5 458 €-54 €
8+5 404 €+5 738 €-334 €
9+5 404 €+6 024 €-620 €
10+5 404 €+6 319 €-915 €
11+5 404 €+6 621 €-1 217 €
12+5 404 €+6 930 €-1 526 €
13+5 404 €+7 248 €-1 844 €
14+5 404 €+7 573 €-2 169 €
15+5 404 €+7 907 €-2 503 €
16+5 404 €+8 250 €-2 846 €
17+5 404 €+8 602 €-3 198 €
18+5 404 €+8 962 €-3 558 €
19+5 404 €+9 333 €-3 929 €
20+5 404 €+9 712 €-4 308 €
21+5 404 €+10 102 €-4 698 €
22+5 404 €+10 502 €-5 098 €
23+5 404 €+10 912 €-5 508 €
24+5 404 €+11 333 €-5 929 €
25+5 404 €+11 765 €-6 361 €
Total+135 100 €+178 768 €+-43 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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