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Maison de 6 pièces de 330 m² située à L'Hermenault

Bien expiré
VilleHermenault, Marsais-sainte-radégonde, Petosse, Pouillé, Saint-martin-des-fontaines, Saint-valérien (85)
Surface291
Coût Total322 900
Loyer Annuel25 732
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+393
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 291 m²
Prix au m² : 945,02 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : pompe à chaleur individuel, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette maison familiale pleine de charme, nichée au cœur du bourg de L'Hermenault. Construite en 1849, elle déploie une surface habitable de 291 m², où l'élégance de l'ancien se conjugue avec des prestations soignées. Dès votre arrivée, vous serez séduit par ses volumes généreux et sa disposition ingénieuse qui optimise chaque espace. La cuisine, véritable cœur de la maison, est spacieuse et conviviale, parfaite pour des moments de partage en famille ou entre amis. Les quatre chambres, toutes aussi vastes, et les deux salles de bain assurent un confort de vie optimal pour chaque membre de la famille.

À l'extérieur, un jardin de 1500 m² s'étend, offrant un véritable havre de paix pour se détendre ou profiter d'activités de plein air. Le garage et les nombreuses places de stationnement ajoutent à la praticité de cette demeure, simplifiant ainsi votre quotidien.

L'emplacement de cette maison est un véritable atout. Proche de Fontenay-le-Comte, elle offre un cadre de vie paisible tout en étant à proximité des commodités essentielles. À quelques pas, vous trouverez une supérette, une pharmacie, des écoles et des services médicaux. Pour les amateurs de plage, les côtes vendéennes et La Rochelle sont accessibles en moins d'une heure de route, promettant de belles escapades en bord de mer.

Caractéristiques techniques :

  • Taxe foncière : 723 €
  • DPE : C
  • Mode de chauffage : Pompe à chaleur air/eau
  • Nombre de salles de bains : 2
  • Nombre de garages : 1
  • Surface de terrain : 1500 m²

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. - http://zefir.fr/

Ville : Hermenault, Marsais-sainte-radégonde, Petosse, Pouillé, Saint-martin-des-fontaines, Saint-valérien
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85570
Coordonnées : 46.521423, -0.904414
Total : 322 900
Prix d'acquisition : 275 000
Travaux : 25 900
Valeur du bien : 300 900
Frais de notaire : 22 000
Coût estimé : 22 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 291
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 2144€/mois
Loyer annuel estimé : 25732€/an
Fourchette totale : 1688€ - 2725€/mois
Fourchette annuelle : 20252€ - 32694€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 599,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :91,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 690,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 874,32
Coût de l'assurance :27 446,50
Taxe foncière : 723,00€/an
Soit par mois : 60,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 144,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 750,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :393,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres (parquet ancien à rénover)
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain (remplacement des sanitaires, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour un bien ancien
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie (remplacement si nécessaire)
Quantité: 1 système de plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité dans une maison ancienne

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:18 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 9000€ = 18000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes plomberie: 1 système de plomberie × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 732 €/an
Calcul : 2 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 839 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 098 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 560
Revenus locatifs : +25 732
Charges déductibles : -38 560
Résultat foncier Année 1 : -12 828(Déficit de 12 828 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 128
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 660 €/an
Revenus locatifs : +25 732
Charges déductibles : -12 660
Résultat foncier Années 2+ : 13 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2128.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 73238 57010 849-12 83910 700 €2 139 €2 139 €
226 24612 38210 56113 864---
326 77112 08410 26314 687---
427 30711 7769 95515 531---
527 85311 4579 63616 396---
628 41011 1279 30617 283---
728 97810 7868 96518 192---
829 55710 4328 61219 125---
930 14910 0678 24620 082---
1030 7529 6897 86821 063---
1131 3679 2987 47722 069---
1231 9948 8937 07323 100---
1332 6348 4756 65424 159---
1433 2868 0426 22125 244---
1533 9527 5945 77326 358---
1634 6317 1315 31027 501---
1735 3246 6514 83028 673---
1836 0306 1554 33529 875---
1936 7515 6423 82131 109---
2037 4865 1123 29132 374---
2138 2364 5622 74233 673---
2239 0003 9942 17335 006---
2339 7803 4071 58636 374---
2440 5762 79997837 777---
2541 3882 17034939 218---
TOTAL824 189228 296156 874595 89310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 595 893
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 404-3 210+8 614
2+5 404+3 518+1 886
3+5 404+4 406+998
4+5 404+4 659+745
5+5 404+4 919+485
6+5 404+5 185+219
7+5 404+5 458-54
8+5 404+5 738-334
9+5 404+6 024-620
10+5 404+6 319-915
11+5 404+6 621-1 217
12+5 404+6 930-1 526
13+5 404+7 248-1 844
14+5 404+7 573-2 169
15+5 404+7 907-2 503
16+5 404+8 250-2 846
17+5 404+8 602-3 198
18+5 404+8 962-3 558
19+5 404+9 333-3 929
20+5 404+9 712-4 308
21+5 404+10 102-4 698
22+5 404+10 502-5 098
23+5 404+10 912-5 508
24+5 404+11 333-5 929
25+5 404+11 765-6 361
Total+135 100+178 768+-43 668
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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