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T4 2 Chambres voir 3 et garage

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface64m²
Coût Total80 592€
Loyer Annuel7 028€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 44 900 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 701,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 64 m2 idéal pour une première acquisition ou un investissement locatif rentable,

Boulevard renaud de bourgogne 6 rue jacques Soufflot

Ascenseur Cave

  • Garage ( ce qui est rare dans le secteur).

Appartement propre copropriété calme et entretenue

6ème étage , lumineux

Balcon

Taxe foncière : 836 ( appart ) + 93 ( garage ) = 77 / mois

Charges = 140 / mois (Charges communes / Charges cages / Charges ascenseur /Charge ramonage / Eau froide )

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.633030, 6.847240
Total : 80 592€
Prix d'acquisition : 44 900€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 77 000€
Frais de notaire : 3 592€
Coût estimé : 3 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7028€/an
Fourchette totale : 456€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 5474€ - 9023€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 421,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 896,34€
Coût de l'assurance :7 051,80€
Taxe foncière : 1 116,00€/an
Soit par mois : 93,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 585,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 654,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de quelques éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 592 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 867 €
Revenus locatifs : +7 028 €
Charges déductibles : -37 867 €
Résultat foncier Année 1 : -30 840 €(Déficit de 30 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 767 €/an
Revenus locatifs : +7 028 €
Charges déductibles : -5 767 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9439.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 185 €(65% de 44 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 061 €/an
Calcul : 29 185 € × 3,636% = 1 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 028 €37 870 €2 692 €-30 842 €21 400 €9 442 €9 442 €
27 168 €5 698 €2 620 €1 470 €--7 972 €
37 312 €5 624 €2 546 €1 687 €--6 285 €
47 458 €5 547 €2 469 €1 910 €--4 375 €
57 607 €5 468 €2 390 €2 139 €--2 236 €
67 759 €5 386 €2 308 €2 373 €---
77 914 €5 301 €2 223 €2 613 €---
88 073 €5 214 €2 135 €2 859 €---
98 234 €5 123 €2 045 €3 111 €---
108 399 €5 029 €1 951 €3 370 €---
118 567 €4 932 €1 854 €3 635 €---
128 738 €4 831 €1 753 €3 907 €---
138 913 €4 727 €1 649 €4 185 €---
149 091 €4 620 €1 542 €4 471 €---
159 273 €4 509 €1 431 €4 764 €---
169 458 €4 394 €1 316 €5 064 €---
179 647 €4 275 €1 197 €5 372 €---
189 840 €4 152 €1 074 €5 688 €---
1910 037 €4 025 €947 €6 012 €---
2010 238 €3 893 €815 €6 345 €---
2110 443 €3 757 €679 €6 686 €---
2210 652 €3 616 €538 €7 035 €---
2310 865 €3 471 €393 €7 394 €---
2411 082 €3 320 €242 €7 762 €---
2511 303 €3 164 €86 €8 139 €---
TOTAL225 097 €147 948 €38 896 €77 149 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 149 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-6 420 €+7 896 €
2+1 476 €0 €+1 476 €
3+1 476 €0 €+1 476 €
4+1 476 €0 €+1 476 €
5+1 476 €0 €+1 476 €
6+1 476 €+41 €+1 435 €
7+1 476 €+784 €+692 €
8+1 476 €+858 €+618 €
9+1 476 €+933 €+543 €
10+1 476 €+1 011 €+465 €
11+1 476 €+1 090 €+386 €
12+1 476 €+1 172 €+304 €
13+1 476 €+1 256 €+220 €
14+1 476 €+1 341 €+135 €
15+1 476 €+1 429 €+47 €
16+1 476 €+1 519 €-43 €
17+1 476 €+1 612 €-136 €
18+1 476 €+1 707 €-231 €
19+1 476 €+1 804 €-328 €
20+1 476 €+1 903 €-427 €
21+1 476 €+2 006 €-530 €
22+1 476 €+2 111 €-635 €
23+1 476 €+2 218 €-742 €
24+1 476 €+2 328 €-852 €
25+1 476 €+2 442 €-966 €
Total+36 900 €+23 145 €+13 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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