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Maison à vendre

VilleSépeaux (89)
Surface117m²
Coût Total169 420€
Loyer Annuel10 125€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 982,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, 3 chambres, Jardin, Non meublé

Maison de village comprenant une entrée sur séjour, salle à manger, un grande cuisine ouverte sur cours.

Trois chambres en enfilades, une salle de bains.

Une arrière cuisine avec un w-c indépendant. Le tout à rafraîchir.

Grenier à aménager totalement.

3 dépendances.

Un petit jardin non attenant à la maison.

115 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Sépeaux
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89116
Coordonnées : 47.937149, 3.236662
Total : 169 420€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 45 220€
Valeur du bien : 160 220€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10125€/an
Fourchette totale : 667€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8009€ - 12801€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :786,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 040 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+22 960€ (+24.9%)
Marge achat-revente :-77 380€ (-84.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :67,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 896,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 338,63€
Coût de l'assurance :20 330,40€
Taxe foncière : 1 012,55€/an
Soit par mois : 84,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 843,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 220 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 020€
    Isolation combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 600€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (meubles et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sépeaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 125 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 420 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 548 €
Revenus locatifs : +10 125 €
Charges déductibles : -52 548 €
Résultat foncier Année 1 : -42 422 €(Déficit de 42 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 022 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 328 €/an
Revenus locatifs : +10 125 €
Charges déductibles : -7 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 798 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21022.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 125 €52 553 €5 507 €-42 428 €21 400 €21 028 €21 028 €
210 328 €7 185 €5 359 €3 143 €--17 884 €
310 535 €7 031 €5 206 €3 503 €--14 381 €
410 745 €6 873 €5 047 €3 872 €--10 509 €
510 960 €6 709 €4 883 €4 251 €--6 258 €
611 179 €6 540 €4 714 €4 640 €--1 618 €
711 403 €6 365 €4 539 €5 038 €---
811 631 €6 184 €4 358 €5 447 €---
911 864 €5 997 €4 172 €5 866 €---
1012 101 €5 804 €3 979 €6 296 €---
1112 343 €5 605 €3 779 €6 738 €---
1212 590 €5 399 €3 573 €7 191 €---
1312 842 €5 186 €3 360 €7 656 €---
1413 098 €4 966 €3 140 €8 133 €---
1513 360 €4 738 €2 912 €8 622 €---
1613 628 €4 503 €2 677 €9 124 €---
1713 900 €4 260 €2 434 €9 640 €---
1814 178 €4 009 €2 183 €10 169 €---
1914 462 €3 750 €1 924 €10 712 €---
2014 751 €3 482 €1 656 €11 269 €---
2115 046 €3 205 €1 379 €11 841 €---
2215 347 €2 918 €1 093 €12 428 €---
2315 654 €2 623 €797 €13 031 €---
2415 967 €2 317 €491 €13 650 €---
2516 286 €2 001 €175 €14 285 €---
TOTAL324 322 €170 203 €79 339 €154 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 126 €-6 420 €+8 546 €
2+2 126 €0 €+2 126 €
3+2 126 €0 €+2 126 €
4+2 126 €0 €+2 126 €
5+2 126 €0 €+2 126 €
6+2 126 €0 €+2 126 €
7+2 126 €+1 026 €+1 100 €
8+2 126 €+1 634 €+492 €
9+2 126 €+1 760 €+366 €
10+2 126 €+1 889 €+237 €
11+2 126 €+2 021 €+105 €
12+2 126 €+2 157 €-31 €
13+2 126 €+2 297 €-171 €
14+2 126 €+2 440 €-314 €
15+2 126 €+2 587 €-461 €
16+2 126 €+2 737 €-611 €
17+2 126 €+2 892 €-766 €
18+2 126 €+3 051 €-925 €
19+2 126 €+3 214 €-1 088 €
20+2 126 €+3 381 €-1 255 €
21+2 126 €+3 552 €-1 426 €
22+2 126 €+3 729 €-1 603 €
23+2 126 €+3 909 €-1 783 €
24+2 126 €+4 095 €-1 969 €
25+2 126 €+4 286 €-2 160 €
Total+53 150 €+46 236 €+6 914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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