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Loft 5 pièces 220 m²

Bien expiré
VilleRoubaix (59)
Surface220m²
Coût Total378 685€
Loyer Annuel30 114€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 336 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 527,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Magën immobilier vous propose à la vente ce loft de charme, produit rare sur le secteur. A deux pas du cinéma le fresnoy, de la gare de roubaix et toutes commodités, ce bien vous offre toutes les prestation du charme d'un loft allié au calme d'une copropriété. Situé au rez-de-chaussée, il est composé d'un séjour de 95m2 équipé avec son poêle à granulés,  l'ensemble peut être également chauffé grace à sa chaudiere gaz. Un patio de 60m2 sans vis à vis exposé sud-ouest couplé à une mezzanine de 65m2 font clairement partie des pointfs forts à souligner. Venez en découvrir plus et vous projeter dans ce loft d'exception en programmant une visite dès maintenant.

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.688471, 3.183621
Total : 378 685€
Prix d'acquisition : 336 000€
Travaux : 15 805€
Valeur du bien : 351 805€
Frais de notaire : 26 880€
Coût estimé : 26 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 2509€/mois
Loyer annuel estimé : 30114€/an
Fourchette totale : 1985€ - 3172€/mois
Fourchette annuelle : 23823€ - 38065€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :378 685€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 863,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :110,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 973,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 349,10€
Coût de l'assurance :33 134,94€
Taxe foncière : 3 011,36€/an
Soit par mois : 250,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 509,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 224,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE C - Maison - Bien que le DPE soit acceptable, une chaudière moderne peut améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 15 m²
Raison: État 5/5 visible - cuisine moderne mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut être rafraîchie.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 65 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 805 €(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Peinture:975€
    Peinture murs cuisine: 15 m² × 65€/m² = 975€
  • Salle de bain - Peinture:280€
    Peinture murs salle de bain: 8 m² × 35€/m² = 280€
  • Salon - Peinture:1 950€
    Peinture murs salon: 65 m² × 30€/m² = 1950€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 114 €/an
Calcul : 2 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 486 €/an
Base de calcul : Emprunt de 378 685 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 325 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 805 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 628 €
Revenus locatifs : +30 114 €
Charges déductibles : -32 628 €
Résultat foncier Année 1 : -2 514 €(Déficit de 2 514 €)
Imputable sur revenu global : 2 514 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 823 €/an
Revenus locatifs : +30 114 €
Charges déductibles : -16 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 291 €/an
Prix d'achat du bien : 336 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 400 €(65% de 336 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 942 €/an
Calcul : 218 400 € × 3,636% = 7 942 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 114 €32 640 €12 498 €-2 526 €2 526 €--
230 716 €16 500 €12 163 €14 216 €---
331 330 €16 154 €11 818 €15 176 €---
431 957 €15 797 €11 460 €16 160 €---
532 596 €15 427 €11 090 €17 169 €---
633 248 €15 045 €10 708 €18 203 €---
733 913 €14 650 €10 313 €19 263 €---
834 591 €14 241 €9 904 €20 350 €---
935 283 €13 818 €9 482 €21 464 €---
1035 988 €13 382 €9 045 €22 607 €---
1136 708 €12 930 €8 593 €23 778 €---
1237 442 €12 463 €8 126 €24 980 €---
1338 191 €11 980 €7 643 €26 211 €---
1438 955 €11 481 €7 144 €27 474 €---
1539 734 €10 965 €6 628 €28 769 €---
1640 529 €10 431 €6 094 €30 098 €---
1741 339 €9 880 €5 543 €31 460 €---
1842 166 €9 309 €4 972 €32 857 €---
1943 010 €8 719 €4 383 €34 290 €---
2043 870 €8 110 €3 773 €35 760 €---
2144 747 €7 479 €3 142 €37 268 €---
2245 642 €6 827 €2 491 €38 815 €---
2346 555 €6 153 €1 817 €40 402 €---
2447 486 €5 457 €1 120 €42 030 €---
2548 436 €4 736 €399 €43 700 €---
TOTAL964 546 €304 573 €180 349 €659 973 €2 526 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 758 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 659 973 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 324 €-758 €+7 082 €
2+6 324 €+4 265 €+2 059 €
3+6 324 €+4 553 €+1 771 €
4+6 324 €+4 848 €+1 476 €
5+6 324 €+5 151 €+1 173 €
6+6 324 €+5 461 €+863 €
7+6 324 €+5 779 €+545 €
8+6 324 €+6 105 €+219 €
9+6 324 €+6 439 €-115 €
10+6 324 €+6 782 €-458 €
11+6 324 €+7 134 €-810 €
12+6 324 €+7 494 €-1 170 €
13+6 324 €+7 863 €-1 539 €
14+6 324 €+8 242 €-1 918 €
15+6 324 €+8 631 €-2 307 €
16+6 324 €+9 029 €-2 705 €
17+6 324 €+9 438 €-3 114 €
18+6 324 €+9 857 €-3 533 €
19+6 324 €+10 287 €-3 963 €
20+6 324 €+10 728 €-4 404 €
21+6 324 €+11 180 €-4 856 €
22+6 324 €+11 644 €-5 320 €
23+6 324 €+12 120 €-5 796 €
24+6 324 €+12 609 €-6 285 €
25+6 324 €+13 110 €-6 786 €
Total+158 100 €+197 992 €+-39 892 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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