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Vente maison 7 pièces 154 m² La Chapelle-Neuve (56500) - Superimmo

VilleChapelle-Neuve (56)
Surface154m²
Coût Total177 446€
Loyer Annuel16 448€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 580 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 776,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ou 1ère acquisition A vendre dans le bourg de La Chapelle Neuve, maison comprenant : - Au rez-de-chaussée : une entrée, une pièce de vie avec un poêle à bois, une grande cuisine, deux pièces pouvant être aménagée en chambre et des sanitaires. - Au 1er étage : 2 chambres, une salle de bain et des sanitaires. - Au 2ème étage : une grande chambres, une pièce pouvant être aménagée en chambres. Le tout implanté sur un terrain de 266m² . Possibilité de créer 5 appartements. Loyer potentiel : 2300 euros / mensuel. (6.29 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Chapelle-Neuve
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Total : 177 446€
Prix d'acquisition : 119 580€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 167 880€
Frais de notaire : 9 566€
Coût estimé : 9 566€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1371€/mois
Loyer annuel estimé : 16448€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1743€/mois
Fourchette annuelle : 12935€ - 20917€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 730,64 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 518 €
Prix d'achat :119 580 €
Décote à l'achat :-146 938€ (-55.1%)
Marge achat-revente :89 072€ (33.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 446€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 913,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 379,16€
Coût de l'assurance :13 308,45€
Taxe foncière : 1 644,83€/an
Soit par mois : 137,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 370,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :319,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé pour salle de bain sans photo - état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant des travaux de rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet.
Quantité: salon (environ 38 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:8 800€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:8 000€
    Rénovation chambres (3 pièces): 36 m² × 200€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€, Main d'œuvre: 100€
  • Électricité générale:1 800€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:13 200€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Neuve (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 448 €/an
Calcul : 1 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 446 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 257 €
Revenus locatifs : +16 448 €
Charges déductibles : -56 257 €
Résultat foncier Année 1 : -39 809 €(Déficit de 39 809 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 29 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 957 €/an
Revenus locatifs : +16 448 €
Charges déductibles : -7 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29109.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 580 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 727 €(65% de 119 580 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 826 €/an
Calcul : 77 727 € × 3,636% = 2 826 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 448 €56 263 €5 786 €-39 815 €10 700 €29 115 €29 115 €
216 777 €7 807 €5 630 €8 970 €--20 145 €
317 113 €7 646 €5 469 €9 466 €--10 678 €
417 455 €7 480 €5 303 €9 975 €--703 €
517 804 €7 308 €5 131 €10 496 €---
618 160 €7 131 €4 953 €11 030 €---
718 523 €6 947 €4 770 €11 576 €---
818 894 €6 757 €4 580 €12 137 €---
919 272 €6 561 €4 384 €12 711 €---
1019 657 €6 359 €4 181 €13 299 €---
1120 050 €6 149 €3 972 €13 901 €---
1220 451 €5 933 €3 755 €14 519 €---
1320 860 €5 709 €3 532 €15 152 €---
1421 278 €5 478 €3 300 €15 800 €---
1521 703 €5 239 €3 062 €16 464 €---
1622 137 €4 992 €2 815 €17 146 €---
1722 580 €4 736 €2 559 €17 844 €---
1823 032 €4 473 €2 295 €18 559 €---
1923 492 €4 200 €2 023 €19 292 €---
2023 962 €3 918 €1 741 €20 044 €---
2124 441 €3 627 €1 450 €20 814 €---
2224 930 €3 326 €1 149 €21 604 €---
2325 429 €3 015 €838 €22 414 €---
2425 937 €2 694 €516 €23 244 €---
2526 456 €2 361 €184 €24 095 €---
TOTAL526 843 €186 108 €83 379 €340 735 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 454 €-3 210 €+6 664 €
2+3 454 €0 €+3 454 €
3+3 454 €0 €+3 454 €
4+3 454 €0 €+3 454 €
5+3 454 €+2 938 €+516 €
6+3 454 €+3 309 €+145 €
7+3 454 €+3 473 €-19 €
8+3 454 €+3 641 €-187 €
9+3 454 €+3 813 €-359 €
10+3 454 €+3 990 €-536 €
11+3 454 €+4 170 €-716 €
12+3 454 €+4 356 €-902 €
13+3 454 €+4 545 €-1 091 €
14+3 454 €+4 740 €-1 286 €
15+3 454 €+4 939 €-1 485 €
16+3 454 €+5 144 €-1 690 €
17+3 454 €+5 353 €-1 899 €
18+3 454 €+5 568 €-2 114 €
19+3 454 €+5 788 €-2 334 €
20+3 454 €+6 013 €-2 559 €
21+3 454 €+6 244 €-2 790 €
22+3 454 €+6 481 €-3 027 €
23+3 454 €+6 724 €-3 270 €
24+3 454 €+6 973 €-3 519 €
25+3 454 €+7 228 €-3 774 €
Total+86 350 €+102 220 €+-15 870 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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