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Vente appartement 3 pièces 90 m² Provins (77160) - Superimmo

VilleProvins (77)
Surface90
Coût Total148 400
Loyer Annuel11 829
Rentabilité7.97%
Cashflow/mois+108
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 444,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

AHV Immobilier vous propose, en EXCLUSIVITÉ, cet appartement duplex situé en plein cœur du centre-ville de Provins, à deux pas de toutes les commodités et à 10 minutes à pied de la gare SNCF. Situé au troisième et dernier étage d'un ensemble immobilier en copropriété, cet appartement offre une belle luminosité et un grand espace de vie. Il se compose comme suit : Au rez-de-chaussée : entrée, salon-séjour (33 m2) avec balcon, cuisine, salle d'eau avec WC. Au premier étage : deux chambres, salle de bain avec WC. Volets électriques sur les baies vitrées du salon, monte-personne, double vitrage bois, chauffage électrique, assainissement collectif.

Ville : Provins
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77160
Coordonnées : 48.561258, 3.297393
Total : 148 400
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 138 000
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 10.95€/m²/mois
Fourchette : 9.05€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11829€/an
Fourchette totale : 815€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 9776€ - 14311€/an
Rentabilité brute :7.97%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 057,81 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 203
Prix d'achat :130 000
Décote à l'achat :-55 203 (-29.8%)
Marge achat-revente :36 803€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :55,65€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 778,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 553,18
Coût de l'assurance :16 695,00
Taxe foncière : 1 182,86€/an
Soit par mois : 98,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 33 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 829 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 400 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 611
Revenus locatifs : +11 829
Charges déductibles : -14 611
Résultat foncier Année 1 : -2 782(Déficit de 2 782 €)
Imputable sur revenu global : 2 782
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 611 €/an
Revenus locatifs : +11 829
Charges déductibles : -6 611
Résultat foncier Années 2+ : 5 218 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 82914 6164 765-2 7872 787 €--
212 0656 4874 6365 579---
312 3066 3534 5035 953---
412 5536 2164 3656 337---
512 8046 0734 2236 730---
613 0605 9264 0767 133---
713 3215 7743 9247 546---
813 5875 6183 7677 970---
913 8595 4563 6058 403---
1014 1365 2883 4388 848---
1114 4195 1153 2659 304---
1214 7074 9373 0869 771---
1315 0024 7522 90210 249---
1415 3024 5622 71110 740---
1515 6084 3652 51411 243---
1615 9204 1622 31111 758---
1716 2383 9522 10112 287---
1816 5633 7351 88412 828---
1916 8943 5101 66013 384---
2017 2323 2791 42813 953---
2117 5773 0401 18914 537---
2217 9282 79394215 136---
2318 2872 53768715 749---
2418 6522 27442316 379---
2519 0262 00215117 024---
TOTAL378 873122 82068 553256 0542 787Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 836
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 054
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 484-836+3 320
2+2 484+1 674+810
3+2 484+1 786+698
4+2 484+1 901+583
5+2 484+2 019+465
6+2 484+2 140+344
7+2 484+2 264+220
8+2 484+2 391+93
9+2 484+2 521-37
10+2 484+2 654-170
11+2 484+2 791-307
12+2 484+2 931-447
13+2 484+3 075-591
14+2 484+3 222-738
15+2 484+3 373-889
16+2 484+3 527-1 043
17+2 484+3 686-1 202
18+2 484+3 849-1 365
19+2 484+4 015-1 531
20+2 484+4 186-1 702
21+2 484+4 361-1 877
22+2 484+4 541-2 057
23+2 484+4 725-2 241
24+2 484+4 914-2 430
25+2 484+5 107-2 623
Total+62 100+76 816+-14 716
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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