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Maison de plain-pied à vendre

VilleLignières-de-Touraine (37)
Surface90
Coût Total168 600
Loyer Annuel9 693
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 055,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 1, Jardin

iad France - Marianne Boussion vous propose: Construction récente de plain-pied offre une base saine et moderne, idéale pour un projet de détente.

À savoir situation administrative : vente en état, rénovation sans permis de construire (usage exclusif de loisirs ou annexe) ancien entrepôt Raccordements : pas de compteur électrique (demande à faire), raccords et assainissement autonome à prévoir fosse septique inexistante, compteur eau installé.

Les points forts :

Espaces : Grande pièce de vie lumineuse (arrivée prévue pour une pose de cuisine), 2 chambres, salle d'eau et WC séparée.

Travaux à prévoir : Installation d'une cuisine

Le potentiel est là : une structure propre qui n'attend que votre touche finale pour devenir un superbe espace de vacances ou un atelier spacieux.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Marianne Boussion mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 484181169, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Lignières-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37130
Coordonnées : 47.293755, 0.410619
Total : 168 600
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 66 000
Valeur du bien : 161 000
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9693€/an
Fourchette totale : 624€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 7493€ - 12541€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 929,66 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 669
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-78 669 (-45.3%)
Marge achat-revente :5 069€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 615,40
Coût de l'assurance :14 752,50
Taxe foncière : 969,34€/an
Soit par mois : 80,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation cuisine
Installation complète d'une cuisine équipée.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation salle de bain
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage).
Quantité: 90 m²
Raison: Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 000(733 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Isolation:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 6000€ (remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:10 800
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lignières-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 693 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 600 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 386
Revenus locatifs : +9 693
Charges déductibles : -73 386
Résultat foncier Année 1 : -63 693(Déficit de 63 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 293
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 386 €/an
Revenus locatifs : +9 693
Charges déductibles : -7 386
Résultat foncier Années 2+ : 2 307 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42293.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 69373 3925 833-63 69921 400 €42 299 €42 299 €
29 8877 2395 6802 648--39 650 €
310 0857 0815 5213 004--36 646 €
410 2876 9175 3583 370--33 277 €
510 4926 7475 1883 745--29 532 €
610 7026 5725 0124 131--25 401 €
710 9166 3904 8304 527--20 874 €
811 1356 2014 6424 933--15 941 €
911 3576 0064 4475 351--10 590 €
1011 5845 8044 2455 780--4 809 €
1111 8165 5954 0356 221---
1212 0525 3783 8196 675---
1312 2945 1543 5947 140---
1412 5394 9213 3627 618---
1512 7904 6803 1218 110---
1613 0464 4312 8728 615---
1713 3074 1732 6149 134---
1813 5733 9062 3469 667---
1913 8453 6292 07010 215---
2014 1213 3421 78310 779---
2114 4043 0461 48611 358---
2214 6922 7381 17911 954---
2314 9862 42086012 566---
2415 2852 09053113 195---
2515 5911 74918913 842---
TOTAL310 482189 60184 615120 88021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 880
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 036-6 420+8 456
2+2 0360+2 036
3+2 0360+2 036
4+2 0360+2 036
5+2 0360+2 036
6+2 0360+2 036
7+2 0360+2 036
8+2 0360+2 036
9+2 0360+2 036
10+2 0360+2 036
11+2 036+424+1 612
12+2 036+2 002+34
13+2 036+2 142-106
14+2 036+2 285-249
15+2 036+2 433-397
16+2 036+2 584-548
17+2 036+2 740-704
18+2 036+2 900-864
19+2 036+3 065-1 029
20+2 036+3 234-1 198
21+2 036+3 407-1 371
22+2 036+3 586-1 550
23+2 036+3 770-1 734
24+2 036+3 959-1 923
25+2 036+4 153-2 117
Total+50 900+36 264+14 636
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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