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Appartement de 4 pièces, 85 m² + PARKING - Gare RER B Le Bourget

Bien expiré
VilleBourget (93)
Surface85m²
Coût Total289 160€
Loyer Annuel17 866€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 529,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 7, Cave, Mandat exclusif

Monsieur BHANDARI Ramchandra vous propose ce magnifique appartement idéalement situé en plein centre-ville du Bourget. Au 6 et dernier étage dun immeuble sécurisé et parfaitement entretenu, ce spacieux 4 pièces traversant de 85 m² séduit par son vaste double séjour baigné de lumière, ses deux chambres confortables, sa bonne isolation thermique et son chauffage central. Le bien dispose également dune cave ainsi qu'une places de parking. Idéalement implanté dans une avenue commerçante, limmeuble bénéficie dun arrêt de bus au pied de la résidence et de la gare RER située juste en face. Le métro La Courneuve est accessible en seulement deux arrêts de bus. Écoles et commerces sont à proximité immédiate. À noter : le propriétaire actuel, ingénieur en bâtiment, a entièrement repensé et rénové lappartement après son acquisition, en utilisant des matériaux de qualité et en mettant à profit son expertise afin doffrir un intérieur moderne, fonctionnel et soigné. Un bien exceptionnel et rare sur le secteur, à visiter sans tarder pour en apprécier tout le potentiel. Ce bien vous est présenté par Ramchandra Bhandari, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/265.pdf

Ville : Bourget
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93350
Coordonnées : 48.930996, 2.423799
Le Bourget
RER B
Total : 289 160€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 56 960€
Valeur du bien : 271 960€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 21.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1489€/mois
Loyer annuel estimé : 17866€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1847€/mois
Fourchette annuelle : 14404€ - 22160€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 472,06 €/m²
Basé sur :184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :295 125 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-80 125€ (-27.1%)
Marge achat-revente :5 965€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 452,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :84,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 536,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 517,91€
Coût de l'assurance :25 301,50€
Taxe foncière : 1 786,62€/an
Soit par mois : 148,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 488,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 960 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourget (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 866 €/an
Calcul : 1 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 012 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 839 €
Revenus locatifs : +17 866 €
Charges déductibles : -69 839 €
Résultat foncier Année 1 : -51 972 €(Déficit de 51 972 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 572 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 879 €/an
Revenus locatifs : +17 866 €
Charges déductibles : -12 879 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 988 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30572.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 866 €69 848 €10 089 €-51 982 €21 400 €30 582 €30 582 €
218 223 €12 625 €9 826 €5 599 €--24 983 €
318 588 €12 352 €9 553 €6 236 €--18 747 €
418 960 €12 070 €9 271 €6 890 €--11 857 €
519 339 €11 777 €8 978 €7 562 €--4 295 €
619 726 €11 474 €8 675 €8 252 €---
720 120 €11 160 €8 361 €8 960 €---
820 523 €10 835 €8 036 €9 688 €---
920 933 €10 498 €7 699 €10 435 €---
1021 352 €10 149 €7 350 €11 203 €---
1121 779 €9 787 €6 989 €11 992 €---
1222 214 €9 413 €6 614 €12 802 €---
1322 659 €9 025 €6 226 €13 634 €---
1423 112 €8 623 €5 824 €14 489 €---
1523 574 €8 207 €5 408 €15 367 €---
1624 045 €7 775 €4 977 €16 270 €---
1724 526 €7 329 €4 530 €17 198 €---
1825 017 €6 866 €4 067 €18 151 €---
1925 517 €6 387 €3 588 €19 131 €---
2026 028 €5 890 €3 092 €20 137 €---
2126 548 €5 376 €2 577 €21 172 €---
2227 079 €4 843 €2 044 €22 236 €---
2327 621 €4 291 €1 493 €23 329 €---
2428 173 €3 720 €921 €24 454 €---
2528 737 €3 127 €329 €25 609 €---
TOTAL572 258 €273 445 €146 518 €298 814 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 752 €-6 420 €+10 172 €
2+3 752 €0 €+3 752 €
3+3 752 €0 €+3 752 €
4+3 752 €0 €+3 752 €
5+3 752 €0 €+3 752 €
6+3 752 €+1 187 €+2 565 €
7+3 752 €+2 688 €+1 064 €
8+3 752 €+2 906 €+846 €
9+3 752 €+3 131 €+621 €
10+3 752 €+3 361 €+391 €
11+3 752 €+3 597 €+155 €
12+3 752 €+3 840 €-88 €
13+3 752 €+4 090 €-338 €
14+3 752 €+4 347 €-595 €
15+3 752 €+4 610 €-858 €
16+3 752 €+4 881 €-1 129 €
17+3 752 €+5 159 €-1 407 €
18+3 752 €+5 445 €-1 693 €
19+3 752 €+5 739 €-1 987 €
20+3 752 €+6 041 €-2 289 €
21+3 752 €+6 352 €-2 600 €
22+3 752 €+6 671 €-2 919 €
23+3 752 €+6 999 €-3 247 €
24+3 752 €+7 336 €-3 584 €
25+3 752 €+7 683 €-3 931 €
Total+93 800 €+89 644 €+4 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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