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Maison 5 pièces 122 m²

VilleCoray (29)
Surface122m²
Coût Total167 032€
Loyer Annuel12 261€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 781,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 122 m²

REFERENCE ANNONCE : 2535 - EXCLUSIVITÉ ÉTUDE / Centre-Bourg, Maison comprenant salon-séjour, cuisine, salle d'eau-buanderie & wc. Étage : chambre en mezzanine, débarras, chambre, sdb. Combles : grenier & 1 chambre. chaufferie. Cour avec dépendance.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 122 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/04/2026

Consommation énergie primaire : 355.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 280 € et 5 850 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Coray
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29370
Coordonnées : 48.071976, -3.863486
Total : 167 032€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 64 000€
Valeur du bien : 159 400€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12261€/an
Fourchette totale : 799€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 9594€ - 15670€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 308,87 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 682 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-64 282€ (-40.3%)
Marge achat-revente :-7 350€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 863,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 689,95€
Coût de l'assurance :14 197,72€
Taxe foncière : 1 226,09€/an
Soit par mois : 102,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 021,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 965,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 000 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 200€
    Isolation toiture/combles: 122 m² × 100€/m² = 12200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 400€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 261 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 032 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 185 €
Revenus locatifs : +12 261 €
Charges déductibles : -71 185 €
Résultat foncier Année 1 : -58 924 €(Déficit de 58 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 185 €/an
Revenus locatifs : +12 261 €
Charges déductibles : -7 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37524.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 261 €71 191 €5 397 €-58 930 €21 400 €37 530 €37 530 €
212 506 €7 045 €5 251 €5 461 €--32 068 €
312 756 €6 894 €5 100 €5 862 €--26 206 €
413 011 €6 738 €4 944 €6 273 €--19 933 €
513 272 €6 578 €4 784 €6 694 €--13 239 €
613 537 €6 411 €4 617 €7 126 €--6 113 €
713 808 €6 240 €4 446 €7 568 €---
814 084 €6 062 €4 268 €8 022 €---
914 366 €5 879 €4 085 €8 486 €---
1014 653 €5 690 €3 896 €8 963 €---
1114 946 €5 494 €3 700 €9 452 €---
1215 245 €5 292 €3 498 €9 953 €---
1315 550 €5 083 €3 289 €10 467 €---
1415 861 €4 868 €3 074 €10 993 €---
1516 178 €4 645 €2 851 €11 533 €---
1616 502 €4 414 €2 620 €12 087 €---
1716 832 €4 176 €2 382 €12 655 €---
1817 168 €3 931 €2 137 €13 238 €---
1917 512 €3 677 €1 883 €13 835 €---
2017 862 €3 414 €1 620 €14 448 €---
2118 219 €3 143 €1 349 €15 076 €---
2218 584 €2 863 €1 069 €15 721 €---
2318 955 €2 573 €779 €16 382 €---
2419 334 €2 274 €480 €17 060 €---
2519 721 €1 965 €171 €17 756 €---
TOTAL392 722 €186 540 €77 690 €206 182 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 575 €-6 420 €+8 995 €
2+2 575 €0 €+2 575 €
3+2 575 €0 €+2 575 €
4+2 575 €0 €+2 575 €
5+2 575 €0 €+2 575 €
6+2 575 €0 €+2 575 €
7+2 575 €+436 €+2 139 €
8+2 575 €+2 406 €+169 €
9+2 575 €+2 546 €+29 €
10+2 575 €+2 689 €-114 €
11+2 575 €+2 836 €-261 €
12+2 575 €+2 986 €-411 €
13+2 575 €+3 140 €-565 €
14+2 575 €+3 298 €-723 €
15+2 575 €+3 460 €-885 €
16+2 575 €+3 626 €-1 051 €
17+2 575 €+3 797 €-1 222 €
18+2 575 €+3 971 €-1 396 €
19+2 575 €+4 151 €-1 576 €
20+2 575 €+4 334 €-1 759 €
21+2 575 €+4 523 €-1 948 €
22+2 575 €+4 716 €-2 141 €
23+2 575 €+4 915 €-2 340 €
24+2 575 €+5 118 €-2 543 €
25+2 575 €+5 327 €-2 752 €
Total+64 375 €+61 855 €+2 520 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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