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Appartement à vendre

VilleMans (72)
Surface79.2m²
Coût Total158 210€
Loyer Annuel9 806€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 109 000 €
Surface : 79.2 m²
Prix au m² : 1 376,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/8 étage, Salle de bain, Salon (total 23 m²), 2 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Exposition sud-ouest, Pas de cave, Non meublé

BOLLEE/ SPECIAL INVESTISSEURS, BEL APPARTEMENT AVEC LOCATAIRE EN PLACE, COMPRENANT ENTREE, SALON/SEJOUR, CUISINE, ARRIERE CUISINE, 2 CHAMBRES, SALLE DE BAINS, DRESSING.RESIDENCE AVEC ASCENSEUR. SES PLUS : GRAND BALCON, GARAGE ET CAVE. CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE COMPRIS DANS LES CHARGES. POUR TOUS RENSEIGNEMENTS DEMANDER CATHY BESNIER

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 47.989783, 0.200027
Total : 158 210€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 40 490€
Valeur du bien : 149 490€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.2m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9806€/an
Fourchette totale : 653€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7831€ - 12280€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,9 €/m²
Basé sur :349 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 274 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-37 274€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-11 936€ (-8.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 863,07€
Coût de l'assurance :13 843,37€
Taxe foncière : 980,62€/an
Soit par mois : 81,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 817,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'âge et de l'efficacité de l'équipement actuel.
Quantité: 1 système pour 79.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du système de production d'eau chaude sanitaire si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 79.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 490 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 440€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 806 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 210 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 135 €
Revenus locatifs : +9 806 €
Charges déductibles : -49 135 €
Résultat foncier Année 1 : -39 329 €(Déficit de 39 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 645 €/an
Revenus locatifs : +9 806 €
Charges déductibles : -8 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17928.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 806 €49 140 €5 316 €-39 334 €21 400 €17 934 €17 934 €
210 002 €8 509 €5 175 €1 493 €--16 441 €
310 202 €8 363 €5 029 €1 839 €--14 601 €
410 406 €8 212 €4 878 €2 194 €--12 407 €
510 615 €8 056 €4 721 €2 559 €--9 848 €
610 827 €7 894 €4 560 €2 933 €--6 915 €
711 043 €7 727 €4 392 €3 317 €--3 599 €
811 264 €7 554 €4 219 €3 711 €---
911 490 €7 375 €4 040 €4 115 €---
1011 719 €7 189 €3 855 €4 530 €---
1111 954 €6 998 €3 664 €4 956 €---
1212 193 €6 800 €3 465 €5 393 €---
1312 437 €6 595 €3 260 €5 842 €---
1412 685 €6 383 €3 048 €6 303 €---
1512 939 €6 163 €2 829 €6 776 €---
1613 198 €5 936 €2 602 €7 262 €---
1713 462 €5 701 €2 367 €7 761 €---
1813 731 €5 458 €2 124 €8 273 €---
1914 006 €5 207 €1 872 €8 799 €---
2014 286 €4 947 €1 612 €9 339 €---
2114 572 €4 678 €1 343 €9 894 €---
2214 863 €4 399 €1 065 €10 464 €---
2315 160 €4 111 €777 €11 049 €---
2415 463 €3 813 €479 €11 650 €---
2515 773 €3 505 €171 €12 267 €---
TOTAL314 096 €200 712 €76 863 €113 384 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 059 €-6 420 €+8 479 €
2+2 059 €0 €+2 059 €
3+2 059 €0 €+2 059 €
4+2 059 €0 €+2 059 €
5+2 059 €0 €+2 059 €
6+2 059 €0 €+2 059 €
7+2 059 €0 €+2 059 €
8+2 059 €+34 €+2 025 €
9+2 059 €+1 234 €+825 €
10+2 059 €+1 359 €+700 €
11+2 059 €+1 487 €+572 €
12+2 059 €+1 618 €+441 €
13+2 059 €+1 753 €+306 €
14+2 059 €+1 891 €+168 €
15+2 059 €+2 033 €+26 €
16+2 059 €+2 179 €-120 €
17+2 059 €+2 328 €-269 €
18+2 059 €+2 482 €-423 €
19+2 059 €+2 640 €-581 €
20+2 059 €+2 802 €-743 €
21+2 059 €+2 968 €-909 €
22+2 059 €+3 139 €-1 080 €
23+2 059 €+3 315 €-1 256 €
24+2 059 €+3 495 €-1 436 €
25+2 059 €+3 680 €-1 621 €
Total+51 475 €+34 015 €+17 460 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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