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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Chamant (19)
Surface87m²
Coût Total152 680€
Loyer Annuel8 167€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 948,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 87 m², 4 Pièces, Salle de séjour, Terrain de 236 m², Travaux

A vendre : maison de bourg de 87m² avec 4 pièces dont 3 chambres. Profitez d'un terrain clos et plat de 236m². En annexe, un studio indépendant à rénover et a quelques pas, une grange en pierre également à rénover, offrant de nombreuses possibilités. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter votre agence BLAYEZ Immobilier à ARGENTAT-SUR-DORDOGNE

Ville : Saint-Chamant
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19380
Coordonnées : 45.131162, 1.889152
Total : 152 680€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 63 580€
Valeur du bien : 146 080€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8167€/an
Fourchette totale : 535€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6415€ - 10397€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :44,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 889,32€
Coût de l'assurance :13 359,50€
Taxe foncière : 816,68€/an
Soit par mois : 68,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de mobilier si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 580 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:3 480€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 40€/m² = 3480€, Main d'œuvre: 20€ (approximatif)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Peinture murs: 30 m² × 20€/m² = 600€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 150€ (approximatif)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ (approximatif)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 231 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 680 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 162 €
Revenus locatifs : +8 167 €
Charges déductibles : -70 162 €
Résultat foncier Année 1 : -61 996 €(Déficit de 61 996 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 596 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 582 €/an
Revenus locatifs : +8 167 €
Charges déductibles : -6 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40595.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 167 €70 167 €5 236 €-62 000 €21 400 €40 600 €40 600 €
28 330 €6 450 €5 099 €1 881 €--38 720 €
38 497 €6 307 €4 956 €2 190 €--36 530 €
48 667 €6 159 €4 808 €2 507 €--34 023 €
58 840 €6 007 €4 655 €2 833 €--31 189 €
69 017 €5 848 €4 497 €3 168 €--28 021 €
79 197 €5 685 €4 333 €3 513 €--24 508 €
89 381 €5 515 €4 164 €3 866 €--20 642 €
99 569 €5 339 €3 988 €4 229 €--16 413 €
109 760 €5 158 €3 807 €4 602 €--11 810 €
119 955 €4 970 €3 619 €4 986 €--6 825 €
1210 154 €4 775 €3 424 €5 380 €---
1310 358 €4 573 €3 222 €5 784 €---
1410 565 €4 364 €3 013 €6 200 €---
1510 776 €4 148 €2 797 €6 628 €---
1610 991 €3 925 €2 574 €7 067 €---
1711 211 €3 693 €2 342 €7 518 €---
1811 436 €3 453 €2 102 €7 982 €---
1911 664 €3 205 €1 854 €8 459 €---
2011 898 €2 948 €1 597 €8 950 €---
2112 135 €2 682 €1 331 €9 454 €---
2212 378 €2 407 €1 055 €9 972 €---
2312 626 €2 121 €770 €10 504 €---
2412 878 €1 826 €475 €11 052 €---
2513 136 €1 521 €170 €11 615 €---
TOTAL261 586 €173 246 €75 889 €88 340 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715 €-6 420 €+8 135 €
2+1 715 €0 €+1 715 €
3+1 715 €0 €+1 715 €
4+1 715 €0 €+1 715 €
5+1 715 €0 €+1 715 €
6+1 715 €0 €+1 715 €
7+1 715 €0 €+1 715 €
8+1 715 €0 €+1 715 €
9+1 715 €0 €+1 715 €
10+1 715 €0 €+1 715 €
11+1 715 €0 €+1 715 €
12+1 715 €+1 614 €+101 €
13+1 715 €+1 735 €-20 €
14+1 715 €+1 860 €-145 €
15+1 715 €+1 988 €-273 €
16+1 715 €+2 120 €-405 €
17+1 715 €+2 255 €-540 €
18+1 715 €+2 395 €-680 €
19+1 715 €+2 538 €-823 €
20+1 715 €+2 685 €-970 €
21+1 715 €+2 836 €-1 121 €
22+1 715 €+2 991 €-1 276 €
23+1 715 €+3 151 €-1 436 €
24+1 715 €+3 316 €-1 601 €
25+1 715 €+3 485 €-1 770 €
Total+42 875 €+28 549 €+14 326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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