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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaujon (17)
Surface125m²
Coût Total197 550€
Loyer Annuel14 506€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1 étage, Cheminée, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Exposition sud-ouest

Centre-Ville de SAUJON - Maison d'environ 125 m² habitables, commerces à pieds.

Rez-de-chaussée : entrée, séjour avec cheminée, salon (ou chambre), cuisine aménagée, chambre avec douche et lavabo, WC.

Etage : palier, bureau, 2 chambres, salle d'eau avec WC.

Garage, véranda, cour intérieure, atelier.

Tout à l'égout, chauffage central au gaz de ville, double vitrage.

Le DPE de cette propriété est en classe D, avec une consommation en énergie primaire de 198kWh/m².an et des émissions de CO2 de 43 kg CO2/m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Saujon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.676009, -0.935132
Total : 197 550€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 35 550€
Valeur du bien : 185 550€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14506€/an
Fourchette totale : 946€ - 1545€/mois
Fourchette annuelle : 11350€ - 18539€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 535,82 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 978 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-166 978€ (-52.7%)
Marge achat-revente :119 428€ (37.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 046,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 144,56€
Coût de l'assurance :17 285,63€
Taxe foncière : 1 450,57€/an
Soit par mois : 120,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 167,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, et carrelage.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien de la cheminée.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification et entretien
Vérification du système de chauffage central au gaz de ville.
Quantité: 1 système de chauffage
Raison: Assurer le bon fonctionnement du chauffage existant.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 550 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:12 600€
    Rénovation complète 3 chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:150€
    Entretien chauffage central: 1 système × 150€ = 150€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saujon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 506 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 550 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 520 €
Revenus locatifs : +14 506 €
Charges déductibles : -44 520 €
Résultat foncier Année 1 : -30 014 €(Déficit de 30 014 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 970 €/an
Revenus locatifs : +14 506 €
Charges déductibles : -8 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8613.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 506 €44 526 €6 834 €-30 020 €21 400 €8 620 €8 620 €
214 796 €8 797 €6 655 €5 999 €--2 621 €
315 092 €8 612 €6 470 €6 480 €---
415 394 €8 420 €6 278 €6 974 €---
515 701 €8 221 €6 079 €7 481 €---
616 016 €8 015 €5 873 €8 001 €---
716 336 €7 802 €5 660 €8 534 €---
816 663 €7 581 €5 439 €9 082 €---
916 996 €7 352 €5 210 €9 644 €---
1017 336 €7 115 €4 973 €10 220 €---
1117 682 €6 870 €4 728 €10 812 €---
1218 036 €6 616 €4 474 €11 420 €---
1318 397 €6 353 €4 211 €12 044 €---
1418 765 €6 081 €3 939 €12 684 €---
1519 140 €5 799 €3 657 €13 341 €---
1619 523 €5 507 €3 365 €14 016 €---
1719 913 €5 204 €3 062 €14 709 €---
1820 312 €4 891 €2 749 €15 420 €---
1920 718 €4 567 €2 425 €16 151 €---
2021 132 €4 231 €2 089 €16 901 €---
2121 555 €3 883 €1 741 €17 671 €---
2221 986 €3 523 €1 381 €18 463 €---
2322 426 €3 150 €1 008 €19 275 €---
2422 874 €2 764 €622 €20 110 €---
2523 332 €2 364 €222 €20 968 €---
TOTAL464 623 €188 245 €99 145 €276 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 046 €-6 420 €+9 466 €
2+3 046 €0 €+3 046 €
3+3 046 €+1 158 €+1 888 €
4+3 046 €+2 092 €+954 €
5+3 046 €+2 244 €+802 €
6+3 046 €+2 400 €+646 €
7+3 046 €+2 560 €+486 €
8+3 046 €+2 725 €+321 €
9+3 046 €+2 893 €+153 €
10+3 046 €+3 066 €-20 €
11+3 046 €+3 244 €-198 €
12+3 046 €+3 426 €-380 €
13+3 046 €+3 613 €-567 €
14+3 046 €+3 805 €-759 €
15+3 046 €+4 002 €-956 €
16+3 046 €+4 205 €-1 159 €
17+3 046 €+4 413 €-1 367 €
18+3 046 €+4 626 €-1 580 €
19+3 046 €+4 845 €-1 799 €
20+3 046 €+5 070 €-2 024 €
21+3 046 €+5 301 €-2 255 €
22+3 046 €+5 539 €-2 493 €
23+3 046 €+5 783 €-2 737 €
24+3 046 €+6 033 €-2 987 €
25+3 046 €+6 290 €-3 244 €
Total+76 150 €+82 914 €+-6 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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