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Maison de bourg

Bien expiré
VilleSaint-Privé (89)
Surface88m²
Coût Total127 380€
Loyer Annuel7 688€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 500 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 823,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia BLENEAU, DECIS Corinne (EI) 1h30 de Paris, secteur Bléneau, maison de bourg comprenant en rez-de-chaussée : entrée sur couloir desservant,  une cuisine, un salon/salle à manger, une chambre, une salle d'eau, WC indépendants. Etage: couloir,  deux chambres, deux petits greniers. Cour, abri de jardin, cave, un garage. Double vitrage. volets électriques. Terrain environ 400 m2 clos et arboré + un terrain non attenant d'environ 356 m2 bordé par la rivière Assainissement collectif. Date de réalisation des diagnostics : 22/01/2025 La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Corinne DECIS indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de BCI Tranxaxia immatriculé au RSAC de AUXERRE sous le numéro 837570589, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société BCI Transaxia France. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Saint-Privé
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89220
Coordonnées : 47.685234, 3.018189
Total : 127 380€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 49 080€
Valeur du bien : 121 580€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7688€/an
Fourchette totale : 488€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 5853€ - 10098€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 068,49 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 027 €
Prix d'achat :72 500 €
Décote à l'achat :-21 527€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-33 353€ (-35.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 658,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 247,01€
Coût de l'assurance :10 827,30€
Taxe foncière : 768,82€/an
Soit par mois : 64,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 640,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec nouveau revêtement de sol et peinture
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 080 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 280€
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salon: Revêtement de sol 14 m² × 60€/m² = 840€, Peinture 14 m² × 30€/m² = 420€, Main d'œuvre: 1540€
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: Revêtement sol 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 1320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Privé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 688 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 111 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 393 €
Revenus locatifs : +7 688 €
Charges déductibles : -54 393 €
Résultat foncier Année 1 : -46 705 €(Déficit de 46 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 313 €/an
Revenus locatifs : +7 688 €
Charges déductibles : -5 313 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25305.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 688 €54 397 €4 115 €-46 709 €21 400 €25 309 €25 309 €
27 842 €5 206 €4 004 €2 636 €--22 673 €
37 999 €5 091 €3 889 €2 908 €--19 766 €
48 159 €4 973 €3 771 €3 186 €--16 580 €
58 322 €4 850 €3 648 €3 472 €--13 108 €
68 488 €4 723 €3 521 €3 765 €--9 343 €
78 658 €4 592 €3 390 €4 066 €--5 277 €
88 831 €4 457 €3 255 €4 374 €--903 €
99 008 €4 317 €3 115 €4 691 €---
109 188 €4 173 €2 971 €5 015 €---
119 372 €4 024 €2 822 €5 348 €---
129 559 €3 870 €2 668 €5 690 €---
139 750 €3 710 €2 508 €6 040 €---
149 945 €3 546 €2 344 €6 400 €---
1510 144 €3 376 €2 174 €6 769 €---
1610 347 €3 200 €1 998 €7 147 €---
1710 554 €3 019 €1 817 €7 535 €---
1810 765 €2 831 €1 629 €7 934 €---
1910 981 €2 638 €1 436 €8 343 €---
2011 200 €2 437 €1 235 €8 763 €---
2111 424 €2 231 €1 029 €9 194 €---
2211 653 €2 017 €815 €9 636 €---
2311 886 €1 796 €594 €10 090 €---
2412 123 €1 568 €366 €10 555 €---
2512 366 €1 332 €131 €11 033 €---
TOTAL246 254 €138 375 €59 247 €107 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 615 €-6 420 €+8 035 €
2+1 615 €0 €+1 615 €
3+1 615 €0 €+1 615 €
4+1 615 €0 €+1 615 €
5+1 615 €0 €+1 615 €
6+1 615 €0 €+1 615 €
7+1 615 €0 €+1 615 €
8+1 615 €0 €+1 615 €
9+1 615 €+1 136 €+479 €
10+1 615 €+1 505 €+110 €
11+1 615 €+1 604 €+11 €
12+1 615 €+1 707 €-92 €
13+1 615 €+1 812 €-197 €
14+1 615 €+1 920 €-305 €
15+1 615 €+2 031 €-416 €
16+1 615 €+2 144 €-529 €
17+1 615 €+2 261 €-646 €
18+1 615 €+2 380 €-765 €
19+1 615 €+2 503 €-888 €
20+1 615 €+2 629 €-1 014 €
21+1 615 €+2 758 €-1 143 €
22+1 615 €+2 891 €-1 276 €
23+1 615 €+3 027 €-1 412 €
24+1 615 €+3 167 €-1 552 €
25+1 615 €+3 310 €-1 695 €
Total+40 375 €+32 364 €+8 011 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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