Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 76 m²

VilleChâtellerault (86)
Surface76m²
Coût Total137 844€
Loyer Annuel7 925€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 800 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 142,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

CENTURY 21 CHATELLERAULT Situé proches des écoles et commerces, découvrez cet appartement au 5è étage de l'immeuble, avec ascenseur, comprenant :

Entrée, cuisine, séjour avec un balcon, trois chambres dont une avec un balcon, salle de bains, wc et placard.

Une cave. Référence annonce : 11780 Consommation énergétique : 264 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 57 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 31 Charges prévisionnelles annuelles : 2200 €

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.801566, 0.543852
Total : 137 844€
Prix d'acquisition : 86 800€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 130 900€
Frais de notaire : 6 944€
Coût estimé : 6 944€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7925€/an
Fourchette totale : 512€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6146€ - 10218€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 068,63 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 216 €
Prix d'achat :86 800 €
Décote à l'achat :+5 584€ (+6.9%)
Marge achat-revente :-56 628€ (-69.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 844€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 623,70€
Coût de l'assurance :12 061,35€
Taxe foncière : 792,48€/an
Soit par mois : 66,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 199,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 660,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-320,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€, 3 chambres × 200€ = 600€, 3 chambres × 200€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 925 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 844 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 366 €
Revenus locatifs : +7 925 €
Charges déductibles : -52 366 €
Résultat foncier Année 1 : -44 442 €(Déficit de 44 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 266 €/an
Revenus locatifs : +7 925 €
Charges déductibles : -8 266 €
Résultat foncier Années 2+ : -342 €/an(Déficit de 342 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23041.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 420 €(65% de 86 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 052 €/an
Calcul : 56 420 € × 3,636% = 2 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 925 €52 371 €4 796 €-44 446 €21 400 €23 046 €23 046 €
28 083 €8 146 €4 671 €-62 €62 €-23 046 €
38 245 €8 016 €4 541 €229 €--22 817 €
48 410 €7 881 €4 406 €529 €--22 288 €
58 578 €7 742 €4 267 €836 €--21 452 €
68 750 €7 598 €4 123 €1 152 €--20 300 €
78 925 €7 448 €3 974 €1 476 €--18 824 €
89 103 €7 294 €3 819 €1 809 €--17 015 €
99 285 €7 134 €3 659 €2 152 €--14 863 €
109 471 €6 968 €3 493 €2 503 €--12 360 €
119 660 €6 796 €3 321 €2 865 €--9 495 €
129 854 €6 617 €3 143 €3 236 €---
1310 051 €6 433 €2 958 €3 618 €---
1410 252 €6 242 €2 767 €4 010 €---
1510 457 €6 044 €2 569 €4 413 €---
1610 666 €5 839 €2 364 €4 827 €---
1710 879 €5 627 €2 152 €5 252 €---
1811 097 €5 407 €1 932 €5 690 €---
1911 319 €5 179 €1 704 €6 139 €---
2011 545 €4 943 €1 468 €6 602 €---
2111 776 €4 699 €1 224 €7 077 €---
2212 011 €4 446 €971 €7 566 €---
2312 252 €4 184 €709 €8 068 €---
2412 497 €3 912 €437 €8 584 €---
2512 747 €3 631 €156 €9 116 €---
TOTAL253 835 €200 596 €69 624 €53 239 €21 462 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 439 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 664 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 664 €-6 420 €+8 084 €
2+1 664 €-19 €+1 683 €
3+1 664 €0 €+1 664 €
4+1 664 €0 €+1 664 €
5+1 664 €0 €+1 664 €
6+1 664 €0 €+1 664 €
7+1 664 €0 €+1 664 €
8+1 664 €0 €+1 664 €
9+1 664 €0 €+1 664 €
10+1 664 €0 €+1 664 €
11+1 664 €0 €+1 664 €
12+1 664 €+971 €+693 €
13+1 664 €+1 085 €+579 €
14+1 664 €+1 203 €+461 €
15+1 664 €+1 324 €+340 €
16+1 664 €+1 448 €+216 €
17+1 664 €+1 576 €+88 €
18+1 664 €+1 707 €-43 €
19+1 664 €+1 842 €-178 €
20+1 664 €+1 981 €-317 €
21+1 664 €+2 123 €-459 €
22+1 664 €+2 270 €-606 €
23+1 664 €+2 420 €-756 €
24+1 664 €+2 575 €-911 €
25+1 664 €+2 735 €-1 071 €
Total+41 600 €+18 820 €+22 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →